天大15秋季《房地产估价》在线作业二答案.doc

《房地产估价》在线作业二 一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。） 1. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。 . 7.65％ . 75％ . 9.42％ . 10.19％ 正确答案： 2. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。 . 2.00％ . 2.13％ . 2.22％ . 2.50％ 正确答案： 3. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。 . 自然折旧 . 物质折旧 . 功能折旧 . 经济折旧 正确答案： 4. 在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 . 估价师声 . 估价的假设和限制条件 . 估价方法 . 估价对象 正确答案： 5. 收益法中的运营费用包括（ ）。 . 所得税 . 房地产改扩建费用 . 电梯、空调等的折旧费 . 建筑物的折旧费 正确答案： 6. 收益法中所指的收益是（）。 . 估价时点前一年的收益 . 估价时点前若干年的平均收益 . 估价时点以后的未来预期正常收益 . 估价时点前最高盈利年份的收益 正确答案： 7. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。 . 30 . 40 . 50 . 60 正确答案： 8. 以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（ ）。 . 收益法 . 成本法 . 假设开发法 . 市场法 正确答案： 9. 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。 . 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 . 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征 . 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 . 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 正确答案： 10. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。 . 后续开发成本+管理费用 . 后续开发成本+管理费用+销售费用 . 待开发房地产价值+后续开发成本 . 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 正确答案： 11. 建筑物净收益=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 . 建筑物重置价 . 建筑物现值 . 土地价格 . 房地产价格 正确答案： 12. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。 . 1838.00 . 1844.55 . 1845.87 . 1850.00 正确答案： 13. 下列情况中会导致房地产价格上升的是()。 . 上调贷款利率 . 收紧房地产开发贷款 . 开征房地产持有环节的税收 . 增加土地供应 正确答案： 14. 商业经营的房地产，其净收益为（ ）。 . 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润 . 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息 . 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息 . 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息 正确答案： 15. 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 . 50 . 40 . 46 . 不确定 正确答案： 16. 为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。 . 2204.55 . 2397.99 . 3