南汇弘基休闲广场项目营销策略建议 弘策 中国.ppt

碧云东一栋 地理位置： 金藏路51号 开 发 商： 森辉房地产开发 建筑面积： 35068平方米 总楼层数： 29层 总套数 ： 501(B2幢，酒店公寓) 是否装修： 是 主力面积： 42-73平方米 开盘单价： 12000元/平方米 开盘时间： 06年01月 最近报价： 14000-17000元/平米 销售情况： 53.70% 物管费 ：2.9元/平米/天 酒店管理：雅斯酒店 酒店经营：已对外经营 标房价格：——元 产权性质：办公 目前该案19层以下已经售罄，平均价格微涨约500元/平米 绿地峰汇 地理位置：沪南公路城西路 开 发 商：上海锦石园置业有限公司 建筑面积：8.8万平方米 总楼层数：4-6层 总套数 ：320套 是否装修：精装/毛坯 主力面积：50平方米 层高 ：5.5 米 销售率 ：65%（全部） 32.9%(8月18日） 60% （9月25日） 开盘时间：2008年8月 最新开盘2009.8-2 最近报价：9461元/平方米（毛坯） 听潮豪园 地理位置：浦东区惠南镇听潮南路沪南公路 开 发 商：上海脉通房产开发经营有限公司 建筑面积：15万平方米 总套数 ： 1000余套 是否装修：毛坯 主力面积：84-89平方米（即将推出） 开盘时间：2009年9月（最后一期） 最近报价：8000-9000元/平方米（毛坯） 时间 销售套数（套） 销售价格（元/平方米） 2009年1月 8 6632 2009年2月 48 6426 2009年3月 89 6718 2009年4月 30 6049 2009年5月 26 7057 2009年6月 134 7716 2009年7月 21 7717 华钜御庭 地理位置：浦东区拱极路2368弄29支弄 开 发 商：上海颐和置业有限公司 建筑面积：16万平方米 总套数 ：320套（一期） 是否装修：毛坯 主力面积：82-88；132-136平方米 开盘时间：2008年12月18日 交房时间：2010年10月 最近报价：8000-8500元/平方米（毛坯） 时间 销售套数（套） 销售价格（元/平方米） 2008年12月 78 6896 2009年1月 43 6873 2009年2月 61 7005 2009年3月 49 6966 2009年4月 49 7033 2009年5月 45 7580 2009年6月 16 6876 2009年7月 3 7645 二手房情况 老公房均价大致在7500-8000元/平米 二手商品房毛坯价格大致在8000-8500元/平米 二手商品房带装修价格大致在8500-9000元/平米 （二手商品房房龄多在5年左右，较新，与一手房价格差距不大） 11号线站点附近目前转让房产个案较少，部分二手房存在高价挂牌现象。市场对11号线站点附近楼盘价格上涨有较高预期 烂尾楼已翻身 碧云东一栋作为酒店公寓产品中有名的烂尾楼及滞销楼，今年不仅完成了10%的销售率，使得19层以下单元全部售完，而且单价略有上涨平均了约500元/平米 绿地峰汇新一期开盘近10余天，已经完成超过30%的销售量，平均价格直逼10000元/平米（毛坯），超出周边住宅平均价格约10%，小户型产品在南汇再现疯狂 小户型投资产品热卖 时机成熟 本案酒店的优势 1、真正意义上的“产权式”酒店，区别于市场上实质是办公性质的“产权酒店” 2、现房销售，客户对产品品质有较直观的认知 3、区域唯一的四星级酒店，具有产品优势及稀缺性 4、弘基商业完善的配套，加强酒店的综合竞争力 5、空客、迪斯尼乐园的坐落也将有力的带动区域酒店业的发展 6、南汇并入浦东，楼市进一步价值上升 周期内，可供回笼资金的销售量理论最大 周期内，同时推出两种投资产品，易产生低总价偏好，造成商铺二次开盘死销 商铺价值也无法从酒店的热销中获得超额价值预期 商铺之前的销售及经营遗留问题会对酒店销售带来负面影响 营销推广、人员费用等成本较高，约300万元 商铺、酒店同时对外销售 难均化，商铺僵，风险大 是否可行？ 酒店对外销售，商铺暂缓销售 利 周期内，单一产品销售，有利于去化 商铺捂盘，作出开发商长期看好的姿态，引诱投资客进入 酒店热卖后，商铺价值也能从酒店的热销中获得超额价值预期 酒店销售到尾盘阶段，还能通过搭售手段，去化部分条件最差的商铺 弊 即将进入金九银十，蓄水期较短（只有1个月的时间） 酒馆管理公司未确定 装修标准及装修完工时间表未确定 酒店的销售成功与