甘肃镛利·万盛广场项目商业营销建议报告.doc
甘肃镛利·万盛广场
【工程商业营销建议报告】
甘肃镛利房地产开发
暨马总叶总刘总台鉴：
本工程的营销核心问题是商业地产开发生存与开展问题，是开发物业租售比例与后期持续经营增值问题。在解决了产品定位、商业业态定位、经营规划定位的根底上结合开发企业资金流需求与持续开展愿望，才能确定本工程如何吸引目标投资者投资购置？卖多大面积的店铺？价格如何？租售比例？卖多少面积？卖整体物业什么位置？如何卖？如何化解后期已售局部与整体物业的经营开展协调性问题？
因此，本报告旨在以贵司资金流需求、物业持续经营增值的根底上，结合区域市场目标投资者投资需求来确立本工程的销售执行策略。为此，我们从以下几个方面重点突出的理清我们要到达目的的实施策略，以躲避营销错误导致的系列问题出现！
营销目标
营销准备
营销策略
价格策略
营销执行
目录
TOC\o1-3\h\z\u第一局部：营销目标 3
第二局部：营销准备 4
2．1工作范畴 5
2．2主题提炼 14
2．3形象塑造 15
2．4品牌策略 16
2．5资源整合 18
2．6卖点梳理 18
第三局部：营销策略 22
3．1核心策略 23
3．2营销时机 29
3．3营销创新 32
第四局部：价格策略 46
第一局部：营销目标
本工程营销目标指：
敦煌市金万盛广场商业物业，需要在一定时限内实现销售总额5-6亿元目标。
依据这一目标，需要确定可售物业位置、铺位面积划分、销售物业面积测量、价格制定、营销准备等等一些列工作。但首先我们需要明确的是：
〖可售物业铺位划分图〗
〖可售物业面积测量表〗
〖可售物业价格体系表〗
上述三个资料，需要不同环节和不同协作公司来共同完成。其中
〖可售物业铺位划分图〗将在我司【工程商业规划建议书】中确定，并在经贵我双方确定后作为本报告的附件1。
〖可售物业面积测量表〗需敦煌市房地产交易部门指定的测量机构依据附件1规划铺位图进行规划图纸测量，并将其中可售铺位测量面积表确定后作为本报告附件2。
〖可售物业价格体系表〗将在本报告第五局部中来具体制定，最终经贵司与销售代理公司最终确定后实施，将作为本报告的附件3。
第二局部：营销准备
前言
房地产工程在进行了详细市场调研和确定了工程定位策略后，紧接着就进入了实战阶段即房地产工程招商/销售阶段。对于房地产中的综合商业物业工程，在正式销售阶段之前还必须明确是什么样的经营商家入驻？在明确了商家与业种组合后，物业的销售就是方案和价值实现的最终环节。通过销售开发商才能实现资金回收和利润实现，同时前期所有工作也需要通过销售环节来检验。在房地产工程进入销售阶段时，我们要明确销售实施前有哪些准备工作要做，销售进入各个阶段后要准确把握其规律，针对性的制定方案及实施，并在销售过程中不断地总结和调整营销方案，才能获得工程销售成功。
房地产销售阶段一般分为销售准备阶段和销售实施阶段，如下列图：
工程销售阶段
销售准备阶段销售实施阶段
本局部主要确定如下几个方面工作：
工作范畴
主题提炼
形象塑造
品牌策略
资源整合
2．1工作范畴
2.
1、一般性工作，即规定动作
营销工作再复杂，也有章可循，只要分清头绪，一步步实施，就能到达预期销售目标。房地产开发不可照搬成功经验，我司只能根据每一个具体的工程结合长期的实战的经验，才能对本工程进行具体的分析研究，总结出相关必备的工作内容，并进行有方案的执行。在开展每个工作环节时，希望对各个环节都有章可寻。我司认为，如果较好地完成规定动作，就能根本实现本工程的预期目标。
2、个性化工作，即自选动作
目前房地产已进入买家市场阶段，竞争日渐剧烈，要求在开发商的统一要求下施出浑身解术，吸引消费者，以超越竞争致胜商场，否那么，就会被市场弃之。因此，我们必须针对竞争对手，超越一般性工作，对方式方法进行创新，投入大一点，工作要求高一点，但附加值也要高一些，值得。
2.
1、营销综合进度监控表
工作工程
序号
工作内容
方案设计申报时间
批准时间
执行单位
配合单位
实施开始时间
完成时间
规划
设计
1
总体规划设计
华思
镛利
已完成
2
建筑设计
华思
镛利
已完成
3
商铺划分
神驰
镛利
4月
4
商铺面积确定
神驰
镛利
4
5
各商铺面积测量
测量单位
镛利
4
VI
6
Logo及标准字体确定
神驰
神驰/镛利
已完成
7
标准颜色确实认
8
VI根底延展确认
9
商标注册
10
VI根底系统
11
VI办公应用系统
12
VI中销售系统
销售
中心
13
销售中心选址