2011中金公司房地产系列10 估值方法：房地产的

中国国际金融有限公司 China International Capital Corporation Limited 中国: 房地产行业 2005 年 12 月 28 日 白宏炜baihw@ (8610) 6505 1166 房地产行业估值报告 中金重点研究的房地产类公司52 周股价走势 要点： A 股龙头地产公司价值被低估。经过两年调整，虽然 金融街 招商地产 万科A 金地集团 上证深证A股指数 近期股价有较好的涨幅，我们重点关注的龙头地产公司的估值仍 150 然处于低估状态，其估值水平首次低于 H 股地产公司，目前 A 、 130 B 股地产公司估值吸引力大于 H 股，我们认为万科、金地仍是我 们投资的首选，考虑到股改因素，招商地产、金融街仍具吸引力； 110 招商 B 股股价上升空间较大，给予 “推荐”，对万科 B 股维持 “审 慎推荐”；中国海外具有长期可持续增长潜力，维持其“审慎推 90 荐”，华润置地、富力地产短期内估值水平较高，已经反映了其 06 年业绩的大幅度增长，给予“中性”投资评级。 70 中国房地产公司如何估值？净资产值（NAV ）结合市 Dec-04 Feb-05 Apr-05 Jun-05 Aug-05 Oct-05 Dec-05 盈率的估值方法能够比较好的反映公司实际资产价值和增长潜 万科B 招商局B 深圳B股指数 力，是对地产类公司估值的首选；净资产值和市盈率之间是相互 170 关联和相互影响的，不同类型地产公司二者结合方法不同，开发 150 类企业可以在 NAV 基础上根据其增长潜力给予一定溢价，持有 型物业应对其 NAV 有一定折让；不同的市场预期也将有不同的 130 估值侧重点：预期较差时更多考虑风险，关注股价对净资产值的 110 折让，而预期较高时则注重盈利的增长，关注市盈率走势。 净资产值估值的主要含义。NAV 能够反映公司帐面值 90