汇辰置业东城御景项目营销策划方案营销策划.doc
文本预览下载声明
汇辰置业·东城御景项目营销策划方案营销策划
汇辰置业
·
东城御景项目
营销策划方案
报告需要解决的三大问题
gt; gt;
我们要达成的三大目标
gt; gt;
实现项目整体销售目标的达成
－－完成预期销售任务
实现项目形象气质的整体拔高并持续超越
－－树立区域标杆，开发区首席纯正英伦社区
实现多元化的营销互动与利润递进式超越
－－利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化
报告整体思路与
3W
策略路径：
一、
WHY
之
项目目标
分析：
实现
本
案
销售
价格
项目销量
（节奏把控）
产品形象
（树立品质）
（利润点的最大化）
靠怎样的
产品
和
概念
留住客户？
如何保证我们的
产品
绝对好？（产品创新）
怎样的
展示
才能留住客户？
最直接思维方式的进入
——
基于理性的感性
二、
WHY
之
市场现状
分析：
政策视角
1
、宏观政策之“国十条”与“国五条”（政策出台背景）
二、
WHY
之
市场现状
分析：
政策视角
2
、宏观政策之加息（对楼市的影响）
二、
WHY
之
市场现状
分析：
政策视角
3
、市场走向
二、
WHY
之
市场现状
分析：
城市视角
市民观点：
“现在的六安开始东扩了”
城市发展热点将发生转移，城南、
城北学区板块价值正在透支。
城市的规划热点仍在离主城区较
近的月亮岛板块、城北学区板
块，更容易牵引城区客户。
随着城市化进程的加快，六安中心
城区的土地资源愈发变得稀缺，地
段升值很大。
城东是六安连接合肥、融入省会经
济圈的桥头堡，是六安未来的重要
发展方向
。
二、
WHY
之
市场现状
分析：
城市视角
六安房地产市场概况——量价齐
升
纵观2010年年内六安楼市均价走势，1-6月，六安楼市基本上呈现出一轮上涨趋势，7月宅销量升高的同时，宅均价显著回落至3377元/㎡，此后宅销量连续3个月呈现出快速上涨趋势，9-11月随着宅销量的持续上行，宅均价连续出现小幅回落，但仍连续三月保持在3900元/㎡的高位运行。
从2010年年内走势来看，六安楼市受调控政策影响较小，4月中旬一次调控政策出台后，在之后的5月份六安楼市宅销量仍然保持在千套以上的高位，6-8月宅销量出现波动，而自8月跌至年内低谷512套之后，宅销量呈现出一路上行的趋势，在11月冲高至1591套，超过3月的1455套，再次刷新年内月度成交高点。
二、
WHY
之
市场现状
分析：
城市视角
构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融等都要
突破行政壁垒
.
打造省会“旅游圈”
建跨区域“经济特区”
“
合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划
,
合肥经济圈力争成为安徽省省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。
今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进一步成长为安徽的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。六安在融入合肥城市圈过程中
:
一方面
要积极敢当配角，引入合肥高层次商业要素推进自身的发展
另一方面
要努力减少合肥影响力扩展过程中对六安城市商圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周边地区的吸引力。
城市视角
二、
WHY
之
市场现状
分析：
区域视角
二、
WHY
之
市场现状
分析：
经济技术开发区：
■ 全国十大最具投资价值开发区、全国百佳科学发展示范区、安徽省十佳开发区；
■ 园区控制面积
43
平方公里，规划面积
24.8
平方公里
,
建成区面积
18
平方公里；
■ 功能定位为“工业园、科技园、生态园和新城区”；
■ 城市“东拓南进”战略核心，融入省会经济圈门户；
■主要企业有：华润啤酒、星瑞齿轮、蓝翔玻业、索伊电器、华
源制药、电子三十八所 ；
经济技术开发区为城市
“
东拓南进
”
战略部署的主要发展方向，企业重多，市场消费潜力大，新城区定位，商品住宅开发设必将迎来大的发展机遇。
第一批市政设施基本完成，第二批配套建设正在规划跟进，城东新区将进入加速发展阶段。
城东的未来是最生态、最具活力的城区；
一个精英汇聚并不断成长的“创业之城”、“活力之城”。
二、
WHY
之
市场现状
分析：
城东板块代表楼盘——先入为主
区域视角
二、
WHY
之
市场现状
分析：
区域视角
未来六安房地产市场的主战场——
东
城
战火
2011即将新入市项目
二、
WHY
之
市场现状
分析：
区域视角
综合分析：
① 从区位发展现状来看，城东是六安连接合肥、
显示全部