金地房地产开发全过程成本管理理论及实践（111页）.ppt

* * * 销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。 * 招标相差3%：你说说到底那个是准确的 * 涉及多个部门的工作流程，要有相应的接口；由于是产品导向的，注意对产品的控制；与制造业的不同，产品的创新与研发一定时期，专门部门进行，每个新产品必然会研究其成本如何，产品定型时与成本确定相关的；正常的生产控制制造过程既可；而我们每天都在搞新产品，所以成本控制在前期尤为重要，协调内容多；其中以分部分项和材料设备及部品的成本确定为前提； * 注意：与财务的成本概念的关系，大项上基本一致，详细一些， * 原材料市场，即所需整合的资源市场； 市场还包括公司为自身营造的小市场环境；例如经营方面：现金流；酒店式经营要求；技术如电梯、定位为不准、设计错漏；管理如计划致信力度如何，赶工期，临时变更多等； * 如体重的控制，目的解决肥胖问题，有个理想的体重目标；目标，有偏差测定，有修正 * 在市场上实现了交易，才是真实的成本；在虚拟成本中以确定为主，在现实成本中以控制为主；从前到后，控制产品与控制成本各有侧重 * 涉及多个部门的工作流程，要有相应的接口；由于是产品导向的，注意对产品的控制；与制造业的不同，产品的创新与研发一定时期，专门部门进行，每个新产品必然会研究其成本如何，产品定型时与成本确定相关的；正常的生产控制制造过程既可；而我们每天都在搞新产品，所以成本控制在前期尤为重要，协调内容多；其中以分部分项和材料设备及部品的成本确定为前提； * 如：开发人员，容积率改变，配套减少，减免费用；营销的合理定位，设计的优化，工程技术的有效管理； 利用咨询公司如同利用设计院、施工单位，不能依靠，要让这些资源按照我们产品的目标没有偏差地实施；对咨询公司的管理是全过程控制，设计也是一样 * 建筑产品的独特性，随行就市，价格是不确定的， * 施工企业确定：依据内部成本市场价格，控制在总承包价格，越低越好；咨询公司，依据图纸与定额，控制算量与套价过程，不错就行；房地产：根据产品与市场，控制在合理范围，到达最优性价比/获得市场价值—感觉做得好，价格又便宜—做到这一点首先了解市场，有什么新技术、材料设备和工艺，哪些资源可以提供，（要有保障没有风险），人家用过的（踩盘）和没用过的（资源市场）发掘出来；其次了解产品，你所了解的资源哪些是用于自己的产品，了解档次定位与品质的要点、客户敏感点。 * 在方案阶段定的目标，更重要的意义在于对产品的控制；但不是限制，产品跟着市场走，成本和收益要心中有数； * 如建立地区计价表，公司通用标准产品成本表—产品和成本两方面的标准 * 如建立地区计价表，公司通用标准产品成本表—产品和成本两方面的标准 * 就像请代理公司做市场调研一样，要有分析、对比证明价格的合理性 * 可以用图形表示各类计划之间的逻辑关系，编制时间点， 各类工作持续时间的长短 * 详细解释分摊问题哪些费用如何分摊； * 控制的重点考虑：比重大小，是否敏感，是否可调大的 * 招标相差3%：你说说到底那个是准确的 * 制度建设：包括上述2点一线和一面内容 计划管理：包括施工进度，队伍及材料进场、招标、出图及定样、考察、清单编制、资金、发展计划；不仅时间计划，还有内容划分，即范围管理，合同策划，是减少追加、签证，提高效率，降低时间成本的根本所在； * 制度建设：包括上述2点一线和一面内容 计划管理：包括施工进度，队伍及材料进场、招标、出图及定样、考察、清单编制、资金、发展计划；不仅时间计划，还有内容划分，即范围管理，合同策划，是减少追加、签证，提高效率，降低时间成本的根本所在； * 制度建设：包括上述2点一线和一面内容 计划管理：包括施工进度，队伍及材料进场、招标、出图及定样、考察、清单编制、资金、发展计划；不仅时间计划，还有内容划分，即范围管理，合同策划，是减少追加、签证，提高效率，降低时间成本的根本所在； * 制度建设：包括上述2点一线和一面内容 计划管理：包括施工进度，队伍及材料进场、招标、出图及定样、考察、清单编制、资金、发展计划；不仅时间计划，还有内容划分，即范围管理，合同策划，是减少追加、签证，提高效率，降低时间成本的根本所在； * 制度建设：包括上述2点一线和一面内容 计划管理：包括施工进度，队伍及材料进场、招标、出图及定样、考察、清单编制、资金、发展计划；不仅时间计划，还有内容划分，即范围管理，合同策划，是减少追加、签证，提高效率，降低时间成本的根本所在； * 制度建设：包括上述2点一线和一面内容 计划管理：包括施工进度，队伍及材