中原_深圳星海名城七期项目前期策划报告.ppt

定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 从横向比较来看，金融证券、投资顾问在罗湖所占比例最大，将来有向福田区转移的趋势；电子行业在福田区发展较成熟，所占比重最大，广告影视设计也较集中在福田区；南山得益于高新区的开发，IT和科研开发的比重明显比罗湖、福田区高。 写字楼客户行业分布分析 —— 深圳写字楼研究 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 目前南山对高档写字 楼的需求有限，而性 价比高的中档写字楼 成为最有效的需求。 南山写字楼特征分析 —— 南山写字楼研究 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 南山写字楼特征分析 —— 南山写字楼研究 目前南山的写字楼办公空间分割以中小户型为主。 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 历年来写字楼的销售供应量都 很小，2004年的批准预售面积 仅2.24万平方米，只占全市总 供应面积的7.38%。 南山写字楼销售与租赁分析 销售价格在供应量的影响下， 表现得较为波动 由于近年的写字楼供应量少，南 山许多企业只能把目光投向租赁 市场，随着南山写字楼租赁市场 的升温，租金也呈现了上升头， 但波动性还是比较大。 —— 南山写字楼研究 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 南山写字楼客户分析 据调查统计，进驻南山的企业以高科技企业、物流业企业为主，其他行业涉及范围比较广泛，但以创业型的中小型IT、高新企业居多。 —— 南山写字楼研究 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 宝安主要写字楼分布 —— 宝安写字楼研究 宝安写字楼主要分布在广深公路两侧和前进一路两侧； 档次普遍偏低，除了公路局大厦和宝恒大厦属中高档次之外，其他的写字楼在形象和管理方面都比较滞后。 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 宝安写字楼办公单位面积划分 —— 宝安写字楼研究 从宝安写字楼调查显示，写字楼在空间划分上多以中小户型为主，办公单位需求面积区间普遍在80-150平方米之间 。 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 宝安写字楼赢利模式 —— 宝安写字楼研究 宝安绝大多数的写字楼的经营方式都是只出租不出售。 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 宝安写字楼租金水平 —— 宝安写字楼研究 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 宝安写字楼客户分析 —— 宝安写字楼研究 定位依据 1 4 项目城市背景 项目行业背景 项目SWOT分析 项目区域背景 项目行业背景 2 3 —— 1、商业市场分析 2、写字楼市场分析 3、酒店市场分析 区域城市功能规划对写字楼开发的影响 根据区域的城市功能规划，南山区将形成主次分明的多元化服 务中心： 前海中心区——物流商务中心； 后海中心区——商业文化中心； 华侨城——旅游文化中心； 科技园——高新技术产业中心。 随着区域各片区的发展，对写字楼的需求将会上升；前海物流