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第2篇 策划篇 （4，5） 4 房地产开发项目决策 导 读 决策水平直接关系到房地产开发项目的成败。房地产项目决策涉及的主要内容包括房地产项目机会研究、房地产项目可行性研究以及房地产项目决策的方法等。本章主要介绍了确定型决策、风险型决策和不确定型决策这三种类型决策的基本方法和作用。当然，决策是贯穿房地产开发全程的一种重要的行为，本章要讲述的主要是前期的项目决策，后期实施中的有关决策问题不再详述。 4 房地产开发项目决策 （3）投资类型的选择 土地投资 住宅投资 商业设施。商业设施投资，包括商城、铺面、超市、娱乐场所等 写字楼 其它 4 房地产开发项目决策 （4）品质的选择 房地产产品品质的选择，是由房地产供给市场与需求市场共同决定的；不同的投资类型品质有高低之分；一般来说，品质等级越高，经济效益越高，投资风险越大；不同的品质等级的产品适合的时机、地段随着外部环境的不同会发生极大的变化 。  4.2.2 房地产市场需求分析 （1）房地产需求含义 从微观角度看，房地产需求是指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意且有能力购买的房地产商品数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。 从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量 4 房地产开发项目决策 （2）影响房地产需求的因素 消费者收入变化。 其他商品价格变化。 人口总量与人口结构。 城市现代化进程。 消费者预期。 政府政策变化。 其他因素。 4 房地产开发项目决策 （4）市场调查方法 第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等； 第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。 4 房地产开发项目决策 4.2.3 技术可行性分析 技术可行性分析主要包括的内容是： （1）建设条件可行性分析。 （2）工程设计技术可行性分析。 （3）工程施工技术可行性分析。 （4）项目进度计划安排可行性分析。 （5）环境影响分析。 4 房地产开发项目决策 4.2.4房地产项目财务评价 （1）房地产开发项目财务评价报表 房地产开发项目财务评价报表分为基本报表和辅助报表。 基本报表：包括现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表等； 辅助报表：包括成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息表、租售收入估算表、折旧摊销表、营业成本表等。 4 房地产开发项目决策 （2）房地产开发项目财务分析方法 房地产投资财务效益分析方法可分为两大类：确定性分析法和非确定性分析法。 确定性分析方法分为两类：静态分析法和动态分析法。常用的静态分析法有简单投资收益率法和静态投资回收期法。常用的动态分析法又分为动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法等。 4 房地产开发项目决策 不确定性分析： —盈亏平衡分析。根据投资项目预计产出、成本和利润之间存在的内在关联性，求解平衡点。 —敏感性分析与概率分析。项目投资敏感度可以表示为某因素按一定比例变化时引起评价指标的变化幅度，通过敏感性分析，可以知道哪些因素变动对项目的经济效益影响较大，从而确定房地产投资时的重点控制方面。 —概率分析。概率分析就是一种同时考虑事件的发生概率及其影响程度，用所谓期望值指标来估价风险程度，以进行效益评定的分析方法。 4 房地产开发项目决策 （3）综合评价结论与建议 通过对推荐方案的详细分析论证，明确提出项目和方案是否可行的结论意见，并对下一步工作提出建议。建议主要包括两方面内容： 对项目下一步工作的重要意见和建议。例如，在获得土地、初步设计、建设实施中需要引起重视的问题和工作安排的意见、建议。 项目实施中需要协调解决的问题和相应的意见、建议。 4 房地产开发项目决策 确定型决策含义：是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个方案的结果，就可以作出决策。 例如，某城市甲、乙、丙三个地段的繁华程度依次递减，如果要建设一座购物中心，其地价和未来商业销售的收益是很容易确定的。如果以销售收益作为决策依据，决策人将会优先考虑甲地段投资的可能性。 4 房地产开发项目决策 应用确定型决策需具备的条件： —可供决策的可行方案有多个； —未发生事件的自然状态是可以确定的，或者有微小的变动，但可以在决策时忽略； —每个方案的具有唯一的结果，并可量化。 在满足上述三个条件下，进行方案的对比，可以采用确定型决策方法得出优化的房地产投资决策结论。 4 房地产开发项目决策 （2）风险决策：方案损益值能够确定，但方案面临的自然状态不定，不过可以估计各自然状态概率，此时的决策即为风险决策。常用决策树、期望值法进行决策。