房地产项目投资的选位及决策(一).doc

房地产项目投资的选位及决策(一)　　房地产项目投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。一、房地产项目投资的选位在西方的房地产界，流行这样一句名言：房地产项目投资取胜的重要因素是Location，即区位。区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。我们都知道房地产项目投资回报的主要来源是房地产开发项目的价值增加，而房地产的增值，主要是土地的增值。区位位置是决定城市地价的最重要因素，所以区位在房地产项目投资中占很重要的地位，这一地位是不可取代的。当然，影响区位选择的因素有很多，如土壤、地形、气候、矿产资源等自然因素；又如市场、交通、政策、技术等，以及社会经济因素，都会影响项目的区位选择。房地产项目投资区位的选择对不少开发商进行房地产项目投资来说都是一个很难抉择的问题，一方面他们面临土地价格的上涨过快和投资成本的增加；另一方面又面临消费者收入增加缓慢的难题，这就意味着消费者对房地产区位和价格问题存在更多的挑剔。另外，城市功能分区作为区位选择中的一大考虑要素，也是房地产项目投资时要考虑的重要问题。现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。一般的商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。而根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），又可以将工业区分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。居住区是我们最熟悉的一个分区，它是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。房地产项目开发商要特别注意在选择具体的区位位置时，尽量运用杜能原理，综合各方面的要素和问题，使得房地产投资区位问题得到最佳的解决。二、房地产项目投资的决策然而，一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。－般情况下，房地产项目投资的可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤：1、房地产项目投资的选定项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。以此为基础，对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是SOHO一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等；以及进入市场的时机和方式。 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部