房地产培训专辑之房地产开发项目策划决策和可行性研究.ppt

第三章 房地产开发项目策划决策和 可行性研究 第一节 房地产开发项目策划 第二节 房地产投资决策与方法 第三节 房地产投资不确定性分析 第四节 房地产开发项目的可行性研究 第五节 房地产市场研究 第六节 房地产开发项目经济效益评价 第一节 房地产开发项目策划 什么是策划？ 策划就是筹划或谋划 策划是一项立足现实、面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息，判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心，来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式，从而形成正确决策和高效工作的过程。 策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划 策划者要尽可能多地掌据各种现实情况，全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息，包括有利的与不利的因素并分析研究收集到的材料，寻找出问题的实质和主要矛盾，再进行策划。 策划具有明确的目的性 策划一定要围绕既定的目标或方针，努力把各项工作从无序转化为有序。 策划可以比较与选择方案 针对某一个目标，可以拟定多个策划方案。人们对多个策划人案可以权衡比较，扬长避短，选择最合理、最科学的一种方案。 1.1 房地产开发项目策划概述 概念：房地产开发项目策划是把建设意图转换成定义明确、系统清晰、目标具体且富有策略性运作思路的高智力的系统活动。 1.2 项目策划的内容和依据 项目策划分为项目总体策划和项目局部策划。 项目总体策划：指在项目前期立项过程中所进行的全面策划； 项目局部策划：对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。 根据策划工作的对象和性质不同，策划的内容、依据和深度要求也不一样。 项目策划的内容和依据 1、项目构思策划 项目构思策划必须以国家法律和有关政策方针为依据，结合实际的建设条件和经济社会发展变化的环境进行，并与城区或城市规划的要求相适应。 项目构想策划的主要内容是： A、项目定义：描述项目性质、用途和基本内容； B、项目定位：描述项目的建设规模、建设水准，项目在社会经济发展中的地位作用和影响力，并进行项目定位依据及必要性和可能性分析； C、项目系统构成：描述系统的总体功能，系统内部各单项单位工程的构成及其各自作用和相互联系，内部系统和外部系统的协调、协作和配套的策划思路及方案的可能性分析和依据。 D、其他 项目策划的内容和依据 2、项目实施策划 即项目管理和项目目标控制策划，旨在为把体现建设意图的项目构思展开实施，变成有实现可能性和可操作性的行动方案，提出带有谋略性和指导性的设想。 A、项目组织策划 大中型房地产开发项目，国家要求实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。按照股份公司和有限责任公司的现代企业组织模式组建其管理机构和人事安排。 项目组织策划是项目总体策划的重要内容，也是对项目实施过程产生重要影响的实施策划内容。 B、项目融资策划 融资方案的策划是控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险不可忽视的环节。 项目融资策划具有很强的政策性、技巧性和谋略性，取决于项目的性质和项目实施的动作方式，只有通过策划才能确定和选择最佳的融资方案。 3、项目目标策划 确定项目的投资目标、质量目标和进度目标是项目管理的前提，并追求三大目标（投资省、质量高、周期短）的总体综合优化,这只能在项目系统构成和定位策划过程中做到项目投资和质量的协调平衡。 项目目标策划包括： 项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定； 总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。 4、项目管理策划 项目管理策划是对项目实施的任务分解和任务组织工作的策划，包括设计、施工、采购任务的招投标，合同结构，项目管理机构设置、工作程序、制度及运行机制，项目管理组织协调，管理信息收集、加工处理和应用等的策划。 5、项目控制策划 项目控制是对项目实施系统及项目全过程的控制。 项目控制的方向：项目目标； 项目控制的方法：通过实际值与目标值的不断比较发现其中偏差，对偏差进行相应的调整，以最合理的目标过程达到项目目标； 项目控制的基本原则是：目标控制具有健全的反馈机制的闭环控制； 基本方法是：动态控制。 1.3 房地产开发项目全程策划 房地产项目全程策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发