物业-基础知识培训-.ppt

* 第一阶段：早期介入 早期介入的内容 优化设计，规划设计中对业主需求和管理需要提出合理化建议。 提高工程质量，施工安装中对基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路敷设等问题进行关注和建议。 掌握全面资料，通过对图纸变动部分和隐蔽工程的关注，充分全面的了解物业实际情况。 * 第二阶段：前期阶段 与建设单位对接物业服务事宜，提出物业管理服务方案。 物业服务机构的设立和人员的招聘、培训。 管理制度的制定和完善。 办公环境和条件的完善。 准备承接查验和交房工作。 * 第三阶段：承接查验 物业承接查验：是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 * 物业承接查验按照下列程序进行： （一）确定物业承接查验方案； （二）签订物业承接查验协议； （三）移交有关图纸资料； （四）查验共用部位、共用设施设备； （五）解决查验发现的问题； （六）确认现场查验结果； （七）办理物业交接手续。 * 第四阶段：业主入住 业主入住，即交房：建设单位将业主购买的已具备使用条件的物业交付给业主使用并办理相关手续的过程。入住手续包含2个方面，物业验收及验收手续的办理，物业管理手续及相关业务的办理。 交房形式由2种，一是以建设单位为主体，物业公司配合作业，二是建设单位将交房工作委托给物业公司负责。第二种方式较为多见。 * 业主入住工作内容 资料准备 《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《业主手册》《临时管理规约》《入住通知书》《业主入住流程表》《交房费用一览表》《业主情况登记表》《房屋验收表》《钥匙领取登记表》等等 环境布置 庄严、热烈、喜庆、通畅 交房现场 准备充分，流程顺畅，业务熟练，统一答词，彬彬有礼，不卑不亢，突发事件及时处理，一站式服务。（小区较大的，一般会分批交房） 物业验收 热情，快速，体力充沛，记录完整，解释到位。 * 业主入住工作内容 费用收取 明码标价（收费公示上墙），照单收费，票钞清点无差，字迹清楚，快速无错。 钥匙交接 钥匙要提前整理、照单交接，登记清楚，快速无错。 资料归档 整齐，全面，按号归档（按评优标准），方便取阅，妥善保管，信息保密。 注意事项 准备充分，培训到位，答词统一，反应迅速，应急有预案。 * 第五阶段：二次装修管理 二次装修管理内容 装饰装修申报 登记审核 入场手续办理 装饰装修过程监督检查 验收 * 第六阶段：日常物业服务 正常日常物业管理服务，要依据管理职责和管理标准，提供专业化，全方位的优质管理与服务，使物业管理服务纳入科学化、规范化、现代化的轨道。 * 第七阶段：后期管理 后期管理，指的是全程物业管理服务的最后阶段，针对物业生命周期已结束的物业所进的跟踪服务；或物业服务单位更替时的跟踪服务。 * 物业管理最终目的 —— 物业的保值、增值。 万科物业、龙湖物业可以让开发商的商品房在同等地段、同等质量的条件下销售单价比其它小区高出1-2百元/㎡，销售情况还要更火爆。 * 物业管理主要相关法律法规 1、物权法（第六、第七章） 2、物业管理条例：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。 3、住宅室内装饰装修管理办法（装修管理的主要依据） 4、物业服务收费管理办法（收取物业服务费的主要依据之一） 5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 6、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 * 物业管理常见问题简答 1、空置房可否不交物业服务费或少交费？ 答：不可以，物业服务主要工作是针对小区公共部分的，业主入住与否并不会增加或减少物业的工作内容，并且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。所以空置房也要全额缴纳物业费，这一条款同时也解答了底层是否要交电梯费的问题。 * 物业管理常见问题简答 2、缴纳了停车费的车辆在小区内被盗，物业公司是否要承担赔偿责任？ 答：首先要看业主与物业是否在物业服务协议中有车辆保管的条款或另行签订有车辆保管协议（按广西的物业服务收费管理办法，小区的停车费为停放服务费，有保管需求的须另行签订保管协议），有相关协议的，物业公司应按协议赔偿，如果没有则不承担赔偿责任。 其次再看物业公司的管理是否有失职，如果管理工作有疏漏则应承担管理责任，要按一定的比例对车主进行赔偿，赔偿金额可以