房地产企业所得税清算指引.ppt

* 房地产企业所得税清算指引 湖里区国税局江头分局局长 陈荣乐 1.土地费用：包括：土地款、拆迁补偿费、契税等费用； 2.开发前期的费用：开发过程中需向政府以及相关部门缴纳的费用； 3.建筑安装工程费：包括房屋主体、室外工程、部分绿化费用等; 4.设备及安装费：如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用； 5.配套工程费：为满足小区整体服务所建的公共设施的费用； 6.管理费用：立项、建设、竣工验收、交付使用等所需费用； 7.财务费用：包括利息支出、汇兑损失以及相关的手续费等； 8.销售费用：房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用； 9.税金：房地产公司缴纳的营业税、土地使用税等税金； 10.利润 简单的说： 房价=土地款+开发成本+管理费用+销售费用+财务费用+税金+利润 引用中医的诊断方法“望、闻、问、切” 望?（一）是到工地现场查看；（二）是上厦门网上房地产(www:)查看。 闻:了解自己所在房地产公司相关楼盘的开盘情况、开盘时间、开盘价格及各时间段的价位。 问:是对相关楼盘基本情况、销售情况、完工情况进行询问。 切:是综合上述几点，对公司账簿、凭证、发票、合同进行审查，最终确定汇算结果。 税务机关要求企业提供以下资料 报建设局的备案证明书、测绘部门的测绘报告、实际面积与预算面积补差补款清单； 工程施工合同、工程预算报告、工程结算报告等资料。 项目清算基本思路 一、根据国税发[2001]142号文、国税发[2006]31号文及国税发[2009]31号文，确认汇算的三个条件之一最早者为先，应注意的是最早者为先。第一是报备证明，第二是开发产品投入使用，第三是取得初始产权证明。 二、以上三个文件有何区别？ 三、业务招待费用有无超支？ 2008年以前按照旧的标准，2008年以后按照新的标准--先按照业务招待费用的发生额打六折，然后还要计算有没有超过当年销售收入的千份之五。 捐赠支出是否合理？首先要看看是否属于公益性支出，2008年以前按照旧的标准，外资企业参照《外商投资和外国企业所得税实施细则》，2008年以后按照新的标准，是否属于公益性支出：“企业所得税实施条例”第51条、第52条讲得很清楚，属于公益性支出还要求不超过当年利润总额的12%。 广告费和业务宣传费的列支情况（销售收入15%）以及与公司生产经营无关的个人费用等，例如：汽车费用（包括汽油费、维修费等）、房租、通讯费、还有企业采用费用包干）。 四、实际预缴企业所得税的情况，分年度并列出具体税单号。 五、低价销售有无正当理由？根据《税收征收管理法》第三十五条第六款：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额，对于没有正当理由，价格低于同期同类产品的销售价格，应做纳税调整，按照规定予以补缴税款。 六、销售详细情况，有无视同销售收入？国税发[2009]31号文第七条：“捐赠、赞助、奖励、分配、抵尝债务等”应视同销售收入。 七、可售面积、不可售面积；主要是根据测绘部门的测绘报告，其中不可售面积是检查重点，因为不可售面积不用分摊成本，不可售面积是指“非盈利的不可对外销售的，比如消防通道、人防设施、配电房、保卫室或者无偿捐赠给政府的学校、幼儿园等公共配套设施”。 八、已售面积、未售面积。 九、总开发成本和可售面积单位成本以及直接费用、间接费用，计算应纳税所得额。 1、可售面积单位工程成本 ＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积 2、已销开发产品的计税成本 ＝已实现销售胡可售面积X可售面积单位工程成本 祝大家： 事业步步高！ 天天好日子！ 家家喜洋洋！ * 1 厦门市湖里区国税局 陈荣乐