(年终房地产企业土地增税清算与所得税汇算疑难问题处理技巧.doc

年终房地产企业土地增税清算与所得税汇算 疑难问题处理技巧 我国自2008年实施新的《企业所得税法》以来，根据经济形势的变化，国家出台了一系列税收政策，新政策必将影响到企业所得税的缴纳。2009年我国实行了流转税改革，包括增值税、营业税和消费税，流转税改革涉及各行各业，对以营业税为流转税主体税种的房地产企业影响尤为重要。2012年营业税改征增值税已经试点。房地产企业年终汇算清缴即将开始。 2012年是房地产业是税收从严征管的一年。房地产行业涉及税种最多，其中企业所得税和土地增值税对房地产企业影响最大。国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰，临近年终，有关调高土地增值税预征率的政策陆续在各大城市落地，进入清算阶段的项目则面临更严格的政策执行，企业如何破解所得税与土增税清算的两大难题，事关企业生死！！ 大纲： 第一部分 房地产企业土地增值税项目清算特殊业务处理 一、房地产企业土地增值税政策 1、土地增值税的清算单位 2、土地增值税预征率的规定 3、土地增值税的清算条件 4、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 二、房企土地增值税清算操作技巧（一）土地增值税收入的确定（二）土地增值税扣除成本框架（三）土地增值税扣除项目应注意的几点　　1、能否将房地产开发费用记入取得土地使用权的成本？ 2、如何处理土地征用及拆迁补偿费？　　3、支付给个人的拆迁补偿款的凭证是什么？ 4、能否将房地产开发费用记入前期工程费？ 5、基础设施费和公共配套设施费怎样处理？　　6、多个项目共同发生的公共配套设施费应如何分摊？ 7、分期项目共同发生的公共配套设施费应如何处理？ 8、房地产开发企业自购建筑材料如何确认成本费用？　　9、企业行政管理部门发生的管理费用应记入如处？　　10、分期开发项目取得的一般性贷款的利息支出应如何分摊？ 11、同时开发多个项目的取得的一般性贷款的利息支出应怎样分摊 12、利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出　　13、质量保证金的扣除问题　　14、房地产开发费用的扣除问题　　15、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧　　16、土地闲置费不得扣除　　17、取得土地使用权时支付契税的扣除　　18、拆迁安置费的扣除（四）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题（五）出售旧房应纳土地增值税税额的计算。　 （1）转让旧房准予扣除项目的确定　　（2）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。　　（3）关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题（六）特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法（七）地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何处理？（八）商铺住宅联体楼的土地增值税的计算（九）房地产企业单独修建的售楼部、样板房等应如何扣除？ 第二部分 房地产企业年终所得税汇算清缴特殊业务处理 一、拆迁还房的账务与税务处理 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 三、产权式酒店经营方式的税务处理 四、土地闲置费扣除的税务处理 五、商铺售后返租的财税处理 六、房企代垫首付和购房返税处理 七、合作建房的税务处理八、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理 九、房地产企业与业主间违约金的处理十、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理十一、“还本”方式销售建筑物的营业税处理十二、房地产开发企业不同拆迁补偿方式的涉税政策十三、售房部（接待处）、样板房的税务处理十四、预收款可以作为房企广告费、宣传费和业务招待费扣除基数十五、房企销售未完工产品的税费处理 十六、 售楼部的会计与税收处理 十七、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策十九、转让人防设施的税务处理 二十、项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理 二十一、房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理 二十二、融资性售后回租三大税种处理 1、营业税名如何处理？ 2、企业所得税名如何处理？ 3、房产税名如何处理？ 二十三、买一赠一模式税务问题 二十四、视同销售财税处理 二十五、融资费用与统借统还税务处理 二十六、股权投资与转让税务处理 培训时间：2012年11月21日至22日（周三、周四）共二天。 培训地点：长沙市●日晟大酒店（芙蓉中路一段459) 收费标准：2600元/人（含午餐），会员7980元/12天?年?人。 学习用品：讲义1本、《财税答疑》1本、笔、本子、袋子。 您的受益： 1、系统掌握土地增值税项目清算疑难杂症问题的方法 2、学会主体选择、 形式选择、时间安排的筹划技术； 3、科学运用企业所得税汇算清缴的技巧 4、如果你是一位财务总监，本讲座让你与众不同 5、为你开启专项税收筹划自修之门，让你成为纳税管理高级人