商业地产选址.docx

商业选址风水 无论是古代还是现代，人们都很重视房屋建筑的选址问题。但在现 代的商业选址中，其参考的因素与传统的风水选址还是有差异的。 现代商业选址参考的因素有： 对人流量进行分析； 对竞争对手进行分析； 对商圈位置和交通状况进行分析。其基本上是围绕以人为中 心来考察的，以考察合理常理为主。 风水选址则将天、地、人同时放在一起考虑。我认为它有四大法则， 就是象、数、理、气。象在风水中表示地形、水、街道等的形状； 数代表的是吉利的坐向，如坐西北向东南（127 度~157 度）、坐东南 向西北（307 度~337 度）、坐西南向东北（22 度~37 度）、坐东北向西 南（202 度~217 度）；理是常理，基本上围绕以人为中心进行考察 分析，我们称之为人的因素；气指气场，天运气数和人气因素作用 下的场能、磁场、波等天、地、人合一的综合影响力。 同现代商业选址相比，传统风水选址多了三个因素，我们可以叫它 3+1选址法则。比如要开个百货商店，我们要考虑的因素通常有消费 人群、消费力、竞争力，面对于形象、地场、地气、坐向的用途等因 素却常常忽略，而这些恰好是风水学上重要的参考因素。 之前，世界著名企业沃尔玛在商业选址时，十分重视研究调查，其 商业选址原则基本上可以代表现代商业选址的一个典范。现在，我们 以沃尔玛选址为例，为大家详细讲解现代商业选址与3+1风水选址的 差异。沃尔玛选址考虑所在城市的因素有： 1、城市的现有格局：城市的人口；城市面积、市区面积；市区人口 （外来人口的比例，从事行业，人均收入，市民基本消费情况、倾向、 消费区域的选择）； 2010 年规划人口数量及城市规划、商业规划； 城市在全国、全省的经济排名及地位； 社会生产总值；人均 GDP；与去年的增长比例；居民人均收入、 农民人均收入； 城市居民人均可支配收入、农民人均可支配收入、居民人均消费 支出、消费结构、消费水平。与去年的增长比例； 社会零售总额；与去年的增长比例； 主要产业、产业结构、三产发展模式、比率及增长速度； 交通条件，（海路铁空）； 肯德基、麦当劳的各个数量；其他中西餐饮布点情况、各地主要 大型餐饮位置、地点； 私家车的比例； 已开业的大超市名称，开业时间，面积，营业额，各时段收入 量； 即将开业的大超市的名称； 城市发展规划（例如工业往哪里发展，住宅往哪里发展）； 市区住宅平均售价，商圈内住宅平均售价； 主商圈位置、规模、组成等、商圈定位、功能； 市内区商铺平均售价，商铺销售、租赁价格、租赁状况、物业 属性； 商铺档次结构、区域商业消费习惯、对高、中、低档的商业消 费比例的需求； 现有超市、商场数量、规模、品牌、主要竞争、区域等； 项目所在城市对周边城市、乡镇的商业辐射如何？ 城市人均商业面积多少？区域市场的商业物业的饱和度？ 城市基础建设情况、城市基础建设规划； 政府是否大力支持此项目及优惠措施如何？ 外商投资项目数量及实际引进外资金额，哪些外商企业名称； 24、外商投资优惠政策，及其他外资项目情况。 市区内公交线路的数量，在项目周围 500 米内现有几条线路、 未来 3 年内拟增设的公交数量； 以项目为中心，2 公里为半径商圈内的人口数量； 以项目为中心，2 公里为半径商圈内，过去三年、未来三年内人 口增长的数量；未来五年内人口增长的数量； 该区内的人均可支配收入； 地块面积、周边道路路宽与流量、地块长度比等、周边人口与 组成等； 目标项目地块的详细地图、鸟瞰图。 通过以上比较，我们认为，沃尔玛选址的方法基本上是现代商业选 址的典型代表，但其选址只是充分考虑了理部分的因素，只占3+1 　业内曾经流传 　业内曾经流传这样一种说法：“选铺跟着麦当劳，人流客流肯定好！”似乎无论麦当劳 和肯德基把店开在哪里，哪里就是黄金市口的象征。我们可以看到麦当劳开业的店铺或者 在闻名中外的金街，或者在不是热点、不温不火的五环路以外，其门庭若市的状况总让人 不得不佩服其选址的精明，麦当劳开一家火一家，不能不让业内外人士交口称绝。 给投资者以参考。 　　●开店迅速眼光独到 　　全球快餐连锁巨头麦当劳公司表示，计划 2008 年在中国增开 125 家分店，以进一步拓 展亚洲快餐市场。麦当劳公司中国区首席执行官杰夫·施瓦茨在接受媒体采访时说，除 2008 年新开 125 家分店外，麦当劳还计划 2009 年和 2010 年在中国分别增开 150 家和 175 家分店。 　　这么快的开店频率，一定有自己的开店诀窍。北京汇博行房地产经纪有限公司董事、 这必然是麦当劳成功的重要因素。 　　一位专业人士告诉笔者麦当劳布点的最大原则，就是 20 年租期不变。所以对每个点的 开与否，都要通过 3 个月到 6 个月的考察，再做决策评估。考察重点是看其是否与城市规 进入红线的，坚决不碰；老