商业地产项目的选址与市场定位研究_3商业地产项目选址.pdf

3.商业地产项目选址 从前面的分析我们知道，济南市的商业地产还有较大的开发空间，开发商业 地产关键的一步，就是商业地产项目的选址，选址的成败是其吸引商品经营者的 关键因素，更是影响房地产企业投资收益的一个决定性因素，同时还是房地产企 业制定经营目标和经营策略的重要依据。 3.1商业地产项目选址的原则 商业地产项目的选址指的是在一个具有若干供应点及若干需求点的经济区 域内选一个地点设置商业地产项目的规划过程。这是一项庞大系统的工作，是由 商业地产自身的运营特点决定的。商业地产项目的选址是影响其商业价值的重要 M O 因素，直接关系到日后承租的商业企业或商业公司的经营决策。商业地产开发的 C 目的是使企业的各项投资能够在预定的期限之内顺利回收，并获得高额利润的回 G. 报。而选址的合理与否，对商业地产项目的运营以及其商业价值高低，会产生直 N 接影响。从实践经验来看，大型商业地产的选址须遵循以下几个原则： O 3.1.1与现有规划相协调 L 网 U H 商业地产项目的开发与建设必须要满足城市总体发展的要求，与城市建设的 Z 总体规划相适应。城市总体规划由发展规划、用地布局规划与工程规划三部分组 W. 龙 [12] 成 。商业地产的开发建设应以这三个方面为指导，与城市人口分布、消费需求、 W W 交通体系与环境保护相协调，并与商业网点的规划相配合，合理有效地配置商业 筑 资源，争取商业地产开发与城市综合开发建设同步推进。城市的规划布局是城市 建设的指南，城市的各种建筑设施都必须符合它的要求。 济南市的商业地产项目在选址时，应以济南市的总体规划和布局为依据，以 济南市的商业网点规划为指导，顺应城市产业结构调整和空间布局的变化需求， 与城市功能定位和远景发展目标相协调。 3.1.2交通便捷 随着我国经济的发展，乘车购物已成为顾客商业行为的主要方式之一。由于 乘车购物，顾客的移动能力和活动空间大为增强，距离对顾客商业行为的影响在 逐渐减弱，因此，区域的道路通达度已成为影响购物的重要条件。 城市道路系统成为联系顾客与商业设施的载体。商业活动的经济性原则要求 有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此，商业地产 项目必须选择交通通达性最佳的地点，如车站附近。商业地产如选在这类地区就 能给顾客提供便利的购物条件，从而扩大商业地产项目的服务范围。除了被动适 应客流规律外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域， 开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，创造新的商业环境。 另外，发展现代商业，在遵循货物销售范围最大原则的同时，还要求集中进 货、集中供货、统一运送，合理规划运输路线，这将有利于降低采购成本和运输 成本。因此，在商业地产项目选址时，应尽可能地靠近运输路线，这样既能节约 成本，使交通费用达到最小，又能及时组织货物的采购与供应，确保商品经营活 动的正常进行。 M O 3.1.3接近购买力和消费区