商业地产项目的选址与市场定位研究_1商业房地产及其研究的理论基础.pdf

1.商业地产及其研究的理论基础 1.1商业地产概述 1.1.1基本概念 商业房地产主要指按照用途划分的用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、 休闲设施等商业用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、 公寓、写字楼、别墅与标准厂房等房地产形式。商业房地产主要包括酒店、超市、 临街商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专 业批发市场与Shopping Mall等[1] 。 本文研究的商业房地产所涵盖的主要是社区商业与大型商厦（包括购物中 M 心、商业广场、超级市场等），简称商业地产。 O C 为了更好地理解商业地产的内涵以及本文的研究内容我们需要注意以下两 . 种关系： G N 第一，商业地产与商业网点的关系 O L 商业地产指的是已经开发正用于商品经营的以及正在开发建设将用于商品 U 网 经营的房地产项目。而商业网点指的是正在进行商品经营的场所。从上面的定义， H Z 我们知道商业地产与商业网点既相互联系又相互区别。 . 龙 第二，商业地产开发商与商品经营者的关系 W W 首先，他们的关注点有异。商业地产开发商为了获取土地所带来的高附加值， W 而开发商业设施，满足人们的购物、休闲与娱乐等需求。商品经营者所考虑的问 筑 题主要是地段、消费力、消费水平、市场容量、商业规划与物业硬件等等。其次， 他们又紧密联系，互相依赖。商业地产商是通过物业（也就是房子）与商品经营 者建立联系的。商品经营者需要场所进行商品经营活动；商业地产商需要将物业 变现、租赁出去获取土地开发的增值。为了保障商业地产项目取得良好的收益， 就需要商业地产开发商与商品经营者相互联系。 为了更好地实现商业地产的价值，尽可能多地获利，商业地产开发商要了解 自己的商业物业的用途与政府的商业规划，而这也正是商品经营者所关注的。鉴 于我国的商业地产发展较晚，比较缺乏既懂商业又懂地产的人才，为了实现二者 的完美结合，商业地产开发商可以提前寻找意向中的商品经营者，参与规划、设 8 计，满足其需求，为日后的合作打下基础。 1.1.2商业地产的特点 由于商业地产的内在本质及其功能的要求，它具有以下特点： [2] 1.1.2.1对区位的要求高 商业地产是开展各种商业活动的场所，而商业活动对人口流量的要求很高， 充足的人口流量是商业活动得以顺利进行的必要保证。制约人口流量的一个最重 要的因素就是区位。商业地产要求其所在区位不仅要有足够的人流量，还要求其 周围有比较便利而高档的设施，以满足其作为商品交易场所的功能。一般来说， 良好的区位会增加商业地产流动人口的数量，增强其对消费者的吸引力，从而更