商业地产项目的选址与市场定位研究_4商业地产项目的市场定位.pdf

4.济南市大型商业地产项目的市场定位 商业地产项目选址是影响其招商的关键因素，也是影响其市场定位的重要依 据。不同区域的社会环境、人口状况与交通等条件的不同，制约着商业地产项目 经营的业态、档次与经营策略的选择。近年来，济南市一些大型商业地产项目处 于萧条状态，造成这种现象的原因是：一方面，外部市场环境的制约和影响，另 一方面，商业地产项目在市场定位上也存在一定的问题，这是最重要的原因。为 此，本文对商业地产项目的市场定位进行了研究。 4.1商业地产的市场定位 市场定位理论是市场经济的基本理论，随着市场经济的发展逐步完善，逐渐 M O 显示出了巨大的现实意义。在市场经济的条件下，任何一个企业的生产或经营目 C 标都是二元的，既要追求自身的利益，又要满足社会的需要。没有前者就没有企 G. 业存在的必要，没有后者就没有企业存在的条件。市场经济就是在不断满足社会 N O 需要的前提下逐步实现自身利益的追求。如何使两者有机结合，这是市场定位产 L 网 生的理论基础和研究它的意义所在。 U H 4.1.1商业地产市场定位的含义 Z . 商业地产开发的核心是发掘商业地产商业潜力的价值点，也就是确定商业地 W 龙 产的经营方向。因此，商业地产市场定位是商业地产开发的核心要素，准确地市 W W [15] 场定位是商业地产成功开发的关键 。 筑 商业地产具有两个客户层次，第一个客户层次是商品经营者，即物业的目标 租户，他们是商业地产的直接客户；第二客户层次是商品的消费者，他们是商业 物业的间接客户，是商业物业的终端客户，是经营的利润之源。商业地产和租户 经营活动的中心任务是充分满足消费者的需求。因此，商业地产的市场定位就是 找准其周边环境中最具潜力的消费需求。分析周边人群的各种需求，其中对商业 地产价值产生较大影响的消费需求就是潜在需求，潜在消费需求就是商业地产市 场定位的方向。 对商业地产进行准确地市场定位，不仅要善于分析消费人群的分布特点，还 需要了解消费者各种类型的消费需求以及其经营的特点。商业地产的市场定位一 般包括以下四个方面： 第一层次是区域定位，是指商业地产选址在什么地点，选择什么样的区域， 才能取得区域优势，产生中心效应和群体效应。 第二层次是规模定位，即指建多大规模的地产项目，才能产生最佳的规模效 益，确定项目的规模要从实际出发，坚持适度原则，避免贪大求全，盲目超前发 展。 第三层次是经营结构和服务对象定位，即指商业地产项目经营什么商品，以 经营什么档次的商品为主，是以什么阶层的消费者作为销售与服务对象。既要做 到商品结构的多样化以满足消费者多方面的需求，又要避免经营的雷同化，突出 自身的经营特色。另外，商业地产的服务项目和服务设施呈现出多样化的趋势。 M 第四层次是经营定位，即指选择与其目标市场相适应的经营类型和经营策略