都市华庭项目建议初案 30p.doc

前 言 经与贵司就都市华庭项目的初步接触，我们就本项目的各方面特性，项目的整体项目定位、策划包装，成立了专项小组，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以专业发挥，配合贵司对项目的开发意图，并令本项目为贵司在房地产开发道路上迈出极具历史性的一步，务求使之成为天河区房地产市场中豪宅楼盘的典范。 天河区区位价值分析 天河区的发展前景十分广阔。随着珠江新城、黄村全国九运会主会场、地铁总站、跨江华南大桥、广园东路、华南路、内环路等广州重点项目和新标志性建筑物的开发建设并相继投入使用，必将加快天河区现代化城市中心区的进程。一个经济繁荣、环境优美、文明安定，具有金融、科技、信息、交通、旅游、商贸、教育、文化八大中心功能的现代化中心城区将在天河崛起，广州市21世纪城市中心所在。天河居住区将成为21世纪广州国际化都市高尚的生活社区。 随着天河体育中心板块社区发展日渐成熟，广州火车东站的落成，中信广场、国贸中心、市长大厦、时代广场等形成了高级商务区，天河北便成是天河区高尚住宅密集区，而且处于新城市中轴线上，地段价值寸土寸金，因此天河北早期楼价一般在10000元/㎡94—97年，近两年来，受楼市大势影响及市场热点的多元化，楼价亦随之下降。随着土地供应量的逐渐减少，房地产开发价值更高，今后的住宅物业具有较阔的升值空间。因地段的优越性及稀缺性，天河北仍是广州市高尚住宅的象征区域。 广州市提出建设国际大都市的口号，那么拥有崭新城市区貌的天河便是广州国际大都市的示范区，是向世界展示21世纪广州都市的窗口。 二、项目理解 1.项目名称：都市华庭 地理位置：位处于天河北路与体育东路黄金交汇点 投资商：中粮集团（香港）有限公司 发展商：广州侨鹏房产开发有限公司 项目规模：由5栋32层住宅组成 工程进度：现已进行外墙装修 广告主题：华灯舞曲，天河·星空动听生活 户型比例：（以“辉庭轩”“月观轩”和“天怡轩”的6-30层单位，共290套计） 一房二厅 74.28m2～86.09m2 44套， 占15% 二房二厅 93.28m2 22套， 占8% 三房二厅 130.22m2～163.21m2 202套，占70% 五房二厅 233.86m2～235.26m2 22套，占7% 销售价格：辉庭轩均价：8070元/m2 月观轩均价：7933元/m2 天怡轩均价：7984元/m2 装修标准：毛坯装修（标准装修另加700元/ m2） 销售情况：推出月观轩和天怡轩部分单位 售出约60套，多数为附近区域居民购买 项目特质分析 项目优势： ? 广州市城市中心、中轴线概念； ? 发展商：鹏利国际具有优越的资本背景，境内外享有盛誉； ? 与 ? 规划设计：楼体呈“L”型分布、一梯四户设计、明快亮丽的外立面、大房大厅、大厨大厕； ? 新城市商务中心：中信广场、大都会广场、时代广场、国贸中心等； ? 配套：饮食、娱乐、购物、休闲、运动、学校、医院、银行、（天河城广场、宏城广场、体育中心、购书中心等近在咫尺）； ? ? 项目规模为连体高层住宅，小区感觉较弱； ? 临近一线马路干道，受一定的空气污染及噪音干扰； ? 竞争对手多。 项目闪光点 ?位置的稀缺性 ?配套的高档性 ?交通的便捷性 ?景观的罕有性 关键：项目概念提炼与形象包装的提升。 营销概念的形成与丰富 广州即将成为国际化大都市； 具有崭新都市风貌的的天河是广州的示范区； 天河居住区将是21世纪广州国际化都市中的高尚生活社区； 本项目将成为高档人群在市区的终极住宅，在市区置业最优的选择； 本项目将成为天河北21世纪地标性建筑物； 本项目可成就高档人群的现代国际都会生活。 主题概念设定 根据以上概念的形成，构筑本项目的原创主题概念： 项目定位：都市一族 精品生活 项目概念：21世纪国际都会生活 ——都市华庭 形象广告诉求： 项目所处区域为大部分市民所熟悉，社区配套完善，生活方便舒适。就天河北而言，项目是目前区域中少有的小区概念住宅，不但拥有空中园林绿化，而且更设有大型豪华会所，生活质素相当高。给客户一种“既拥有地域所具有的高档次居住氛围，又享有周边完善配套，更具备高质素内部居庭”的生活环境。在形象广告诉求集中于国际都会生活的展开与描述： 目标客户定位 根据对本项目销售情况的了解，现阶段买家多数为周边区域居民。对于一个有500多套待售单位的楼盘来说，仅凭区域性买家是难以支持项目的高成交率的。因此，本项目的目标客户定位思路在于保障客户层面，扩大客户来源。以高文化层次为前提，以多样化职业为基础。 ?他们是： （董事长、董事、总经理、副总经理、老板、企业高级管理层等） ——广州、珠三角洲经商及事业成功人仕； ——大型