晖达·城市华庭项目营销策划初案.ppt

我们对永州的楼盘主要分部，三个区域进行深入的研究：分别是河东及河西（项目周边）萍州经济开发区。 晖达公司地块项目最大的核心竞争力是项目的稀缺城中央地块资源，及老城繁华地段和各项配套完善，所谓地处城市高位，清风六级，视野360度，对于居家经商而言，可说是--入则宁静，出则繁华， 规模方面，针对中心老城区，所能开发地块少的现状，晖达地块项目在本板块，总体规模和产品所表现出来的综合性品质优势。 结论一： 永州（老城区）板块的住宅平均单价在990—1300元／平方米，1100元左右的居多；主力户型为二房二厅一卫和三房二厅二卫，面积在９０－１２０平方米和110-1５0平方米左右。结论二: 永州现有的房地产项目以多层小高层住宅居多，存在极少量高层和别墅类物业，由于本区域供地体量不大，所以目前中等体量楼盘项目居多使项目产品类型较为单一，所以本项目必须在客户类型、项目特性、产品类型上与周边产品进行有效的区分，充分的实施差异化竞争。 结论三： 由于项目位于老城区范畴所以本区域的楼盘一般情况下均选择现代感比较强的外立面。本项目由于要突出现代人文气质，所以建议在设计上可以同这些项目进行一定程度的区分。 结论四： 目前本区域可供应的土地地块不多，几块新出让土地，且大多数并未进入开发阶段，与本项目工期相近的项目目前只有一二个，这样就说明，项目在本区域未来的竞争对手并不多。 结论五： 永州各项目的主力户型面积普遍在110—140平方米左右，以三房两厅两为主；本项目可通过中大小户型多选择的塑造来作为奠定本项目的形象定位。 结论六： 根据本地段竞争对手，主力售价应在950-1300左右（均价1100-1200左右）,本项目要在均价上上调50-200元/平方米的压力是客观存在的。 结论七： 本区域的主要客户偏重于中低端市场，以一次置业客户群为主,其售价在目前永州市场也处于中游。 结论八： 除一般性初次置业的客户外，项目周边的三监狱/学校/晖达公司等单位职工是我们项目主力目标人群，另外周边的市场经营户以及周边乡镇的个体经营者也是一个重要的目标客户群，以及在外地务工人员， 结论十： 本区域内部分项目的去化情况良好，品位较好价格合理的项目尤为出色，相反，一些定位不是十分突出的项目的实际去化情况反而并不十分受市场欢迎。如 –金盾新城项目 结论十一： 本区域内各项目的产品情况以多层为主小高层为次 。 结论十二： 芝山区老城区周边的各项配套设施完善， 项目经济技术指标： SWOT分析结论 核心竞争力分析 小结 定位原则 户型配比建议： 总体营销目标 本项目考虑将分为两期开发销售，则总体营销目标如下： 思路一：营销包装提升价值 思路二： 体验式营销 感受真正价值 思路三： 公关活动 营造声势 思路四：强强合作，利用团购效应 销售阶段规划划分原则 该项目作为中型综合性项目，销售阶段划分与整体开发思路应呼应，且需遵循以下几点原则： 整体销售阶段规划 本项目可售物业整体销售可以分为以下两大阶段： 住宅一期销售阶段划分 住宅一期销售阶段划分示意图： 一期推售策略 本项目要确保整体销售成功，第一期的销售事关全局，因此，制定精准而又有效的推售策略，把握好销售节奏至关重要，为此我们建议： 付款方式 付款方式 付款方式 促销策略： 宣传推广配合： 本阶段主要通过户外广告牌、电视广告及户外展点等全方位的推广组合，以轰动市场的姿态入市 促销策略主要客户登记认筹优惠为主，建议采用认筹金增值及折扣点诚意累计返还等方式吸引客户认筹 认筹或优先认购期 公开发售及热销期 高品质、高性价比、投资自住皆宜 炒作主题及诉求： 促销策略： 宣传推广配合： 本阶段主要以电视广告、营销活动等巩固性的推广为主，全力宣传项目的卖点信息 销售策略主要以单位促销优惠为主，建议以开盘额外优惠点数以及减免轻松首期的方式推动销售的高潮 公开发售及热销期 便利与品质生活轻松享有 项目持销期 炒作主题及诉求： 促销策略： 宣传推广配合： 本阶段主要以DM短信、营销活动等针对性的推广为主，全力展现项目的投资价值及性价比优势 促销策略主要以保证销售速度为考虑，建议以实惠的促销手段，如：赠送全屋家私电器、购房税费及送装修返楼价的优惠，保证项目的销售速度 项目持销期 最后席位，岂容错过 项目尾销期 炒作主题及诉求： 促销策略： 宣传推广配合： 本阶段主要以客户资源推荐等低成本的推广为主，全力展现项目的现楼优势及树立市场口碑 本阶段主要以吸引客户资源推荐为主销售手段，建议全面展开客带客优惠，并考虑项目将近入伙，可以减免入伙费或月供月数的强有有力