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××华庭项目住宅部分 深度市场调查及规划相关建议 第一节 片区房地产市场分析 本项目所处永清片区，区域房地产市场的特征将成为我们定位的主要依据，另 一方面与之相邻的后湖及二七片区房地产市场也较为活跃，分流了很大一批江岸区 的购房客户。我司将同时作为比较，利于对项目整体的建议。 1、永清片区房地产市场特征——高档楼盘云集 永清片区是武汉市市委所在地，区域及周边聚集了众多的行政事业单位，并且 拥有武汉市市内面积最大和园林景观最佳的生态公园——解放公园。绝佳的地段优 势,高水平的教育环境和人文环境，强大的购买群体和得天独厚的环境优势，造就 了永清片区成为江岸区首屈一指的高档住宅集中地，区域市场美誉度高。 ◎高层为主，地段显优 本区域楼盘在建筑形态上都是高层，都具备了较好的地理位置，交通便利，环 境幽雅，临江景观。永清片区高档楼盘淋漓，武汉第一豪宅怡景花园，小户型汉飞 青年城在某种程度上可看作武汉楼盘之典范。 ◎外配套好、内配套简单 在注重物业配套的今天，该片区由于寸土寸金，大部分楼盘在配套设施上都较 为疏忽。开发企业普遍认为，永清片外围具备较好的配套环境，因此小区配套相对 简单，部分楼盘几乎没有任何配套设施，如小户型项目等。 ◎规模普遍不大，价格普遍较高 该片区几乎都是5万平方米以下的小楼盘，多以单栋、双栋的形式存在，主要 是土地稀缺性，该片区楼盘在价格定位上普遍较高。分析主要原因，地段是核心。 该区域拥有了较好的交通、地理环境，配以相应较高的楼盘档次，价格较高，理所 当然。怡景花园6000元/平方米，汉飞青年城经典小复式售价一度攀到5600元/平 方米，金色华府4500元/平方米等，价格可见一斑。 ◎户型面积向两端发展，中户型成为市场空白 一方面本区域楼盘的户型设计上都倾向以150平方米左右的三房，主要在于开 发企业在项目定位时，旨在打造高档次、舒适宽松的居家氛围来面对高收入客户群 体。在户型功能设计上，充分考虑到消费者的生活起居，大客厅，大主卧辅以完备 的空间功能构成其户型结构。 另一方面随着轻轨的开通，京汉大道沿线的小户型成为主流，楼盘多以 50 平 米左右户型为主打，针对城市年轻人及投资客户。 2、二七片区房地产市场特征——发展潜力巨大 二七片区是老仓储中心，除了大工厂就是宿舍楼，建筑极密，价格低，此区域 房地产开发较为落后，长期未出现的较高档的住宅楼盘。近年来，以滨江苑为代表 的楼盘获得市场认可，区域土地供应市场相对放开，二七楼市也赢来了新的春天。 ◎从地理优势上看，二七地块近邻长江二桥，依托解放大道和发展大道两大主 干道便利交通网络，并介于永清商务区与后湖居住片区间，具有纽带作用，因此其 发展潜力不容忽视。 ◎从在售楼盘上看，二七片区多为零星开发，片区在售楼盘星海蓝天、欧景华 庭相对知名度不高，价格在3000元/平方米左右，还未形成大的片区气候，区域张 力较弱，但楼盘的开发品质在不断提高。 另一方面区域内滨江苑小区成为二七较有代表性的楼盘，从体量、建筑结构、 形态、地段价格、环境等多方面来看，都具有较强的竞争力。现阶段推出三期销售 均价达到3800元/平方米，是二七片档次、价格最高的楼盘，其实力不可小视。 ◎从土地市场上看，片区未来的发展潜力巨大。 去年岁末，北京融科智地房地产公司以５．６亿元的价格夺得两次流标的“二 七地块”附近的一块４５万平方米的土地，这一区域的土地价值亦随之凸显。 2004年５月２８日，武汉市举行了今年第三次土地使用权挂牌会，被誉为“地 王”的武汉中心城区最大一宗土地——“二七”地块在第三次推出时，由武汉东立 置业以１１．３７亿元的天价摘牌成功。 其强大的市场需求，将成为未来房地产开发的一个重点区域。同时鉴于地理位 置的相近性和区域价格相对较低，有分流客户的可能。 3、后湖片区房地产市场特征——汉口生态后花园 后湖地区是武汉市十大综合组团之一，是以水面、城市绿地、低密度区组成的 主城生态走廊，规划常驻人口为 40 万人，人均 24 平米居住用地，绿化率达到 40% 以上。根据武汉市（1996—2020）的城市整体规划，后湖片区将成为安置汉口中心 城区旧城改造的主要集散和转移地，而作为历来有汉口后花园之称的后湖片区势必 将会成为一个非常有活力的综合性生活