市场比较法报告.doc

实验报告 实验项目名称 市场比较法运用 所属课程名称 不动产评估实践课 实 验 类 型 设计分析型 实 验 日 期 管理科学与工程实验中心 　Excel 软件 实验内容： 【实验方案设计】 一、搜集具体案例 二、分析案例，确定市场比较法的计算所需条件 三、在excel软件中进行计算分析 四、得出结论 【实验过程】 一、案例介绍： 为评估某写字楼房地产在2005年5月31日的正常价格，选取了相邻地区三宗类似写字楼作为比较实例，标的写字楼与比较实例写字楼的基本情况如下，运用市场比较法对该写字楼2005年5月31日的价格作出评估。 图 1 图 2 图 3 图 4 二、具体分析： 由表中信息可知，标的写字楼与比较实例在交易方式、土地使用年限方面不存在差异，所以不需要对价格进行修正。下面对其它方面进行价格修正。 时间差异修正：房地产价格指数自2004年11月以来，每月上涨0.5%。 A：(1+0.5%)^7=103.55% B：(1+0.5%)^5=102.53% C：(1+0.5%)^1=100.50% 在excel中计算如下 图 5 交易情况修正： A：100/ (100+2)=100/102 B：100/ (100+5)=100/105 C：100/ (100-3)=100/97 3．用途情况修正： A：100/85 B：100/90 C：100/100 4．容积率修正： A：100/(1.0*100)=100/100 B：100/(1.2*100)=100/120 C：100/(1.4*100)=100/140 图 6 5．区域因素修正：首先算出每个比较实例的条件分值：∑权重*因素分值 A：0.3*99+0.3*101+0.2*98+0.2*102=100 B：0.3*101+0.3*99+0.2*103+0.2*99=100 .4 C：0.3*99+0.3*101+0.2*102+0.2*102=100.8 在excel中利用SUMPRODUCT函数，计算如下 图 7 图 8 6.微观因素修正：首先算出每个比较实例的条件分值：∑权重*因素分值 A：0.3*101+0.3*102+0.4*98=100.1 B：0.3*102+0.3*98+0.4*99=99.6 C：0.3*99+0.3*97+0.4*101=99.2 在excel中利用SUMPRODUCT函数，计算如下 图 9 图 10 评估价格计算 上面各因素修正结果如下： 图 11 下面对每个实例中的价格进行修正： A：地价 = 交易价格/1.02/1.0355/0.85/1/1.002/1.001 B：地价 = 交易价格/1.05/1.0253/0.9/1.2/1.002/0.996 C：地价 = 交易价格/0.97/1.005/1/1.4/1.006/0.992 最后计算比准价格：（5552.63+4705.45+4038.19）/3 在excel中计算如下： 图 12 结果如下所示： 图 13 后面附有excel中表格。 【结论小结 管理科学与工程实验中心 实验报告