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房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发与经营第四章

房地产开发项目融资第一节房地产开发资金的来源和筹集房地产开发项目融资的基本涵义房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。房地产开发项目资金，是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。第一节房地产开发资金的来源和筹集房地产开发项目资金的分类1．按资金所有权归属的不同可分为两大类，即所有者自有资金或称之为股本权益和企业负债或非自有资金。2．按资金使用的时间长短不同可分为短期资金和长期资金。3．按资金转移的方式不同，可分为固定资金和流动资金。4.房地产开发企业的流动资金如按其占用形态分，可分为储备资金、在建资金（即房产资金）、成品资金、结算资金和货币资金五个部分。房地产开发项目资金可以从以下角度进行归类：第一节房地产开发资金的来源和筹集01040203具有相对稳定性。具有固定性和地方性。第一节房地产开发资金的来源和筹集资金量大，运用时间长。房地产开发项目资金的特征，取决于房地产商品的特点：二、房地产开发项目资金的特征三、房地产开发项目资金的来源（一）企业自由资金1.三级住房基金2.企业盈利和企业内部资金的挖掘第一节房地产开发资金的来源和筹集三级住房基金城市住房基金单位住房基金个人住房基金三、房地产开发项目资金的来源（二）银行贷款1.房地抵押贷款6.住宅投资拨款改贷款2.土地使用权抵押贷款7.房地产贴息贷款3.商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款8.自建公助贷款4.商品房开发经营企业流动资金贷款9.私人购房贷款5.城市开发流动资金贷款10.储、贷结合的私人购房贷款第一节房地产开发资金的来源和筹集三、房地产开发项目资金的来源房地产债卷房地产股票第一节房地产开发资金的来源和筹集（1）准备工作主要内容包括：1）企业营业执照副本；2）企业章程；3）招股说明书；4）联系确定股票承销者，并签订承销合同。（三）社会集资股票是指房地产企业为筹集资金，提出申请，经当地人民银行批准发行的股份所有权证明。房地产股票发行的程序一般为准备工作。申报、股票发行三个阶段：房地产股票发行程序（2）申报 根据股权发行的管理权限．向央行提出发行股票申请，在递交申请书的同时，上报前述准备工作完成的各项内容。若是新成立的股份公司申请发行股票，另外还需提交的文件有：1）有关设立股份公司的批文；2）发起人认购不少于股份总额30％的验资证明等。 如果是申请增资发行股票，另需提供的文件有：1）经股东大会通过的增资发行股票的决议；2）经会计师事务所及其注册会计师签证的前两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。第一节房地产开发资金的来源和筹集房地产股票发行程序（3）股票发行 主要工作有：1）印制股票认购书；2）公告认股办法；3）承销者向社会公开发行股票,承销者在股票缴款期限结束后，将所收股款划归企业验资账户，待验资通过后，再划入企业账户；4）公司向承销者和批准发行的央行填报实收股款报告书并召开股东大会，产生法人代表。5）印刷正式股票，并加盖公司公章和法人代表章；6）其他。第一节房地产开发资金的来源和筹集三、房地产开发项目资金的来源（四）其他融资方式1.国外投资资金2.商品房预售第一节房地产开发资金的来源和筹集国外投资资金外国政府投资国际金融组织贷款外国商业银行贷款与外资合营发行境外债卷房地产开发项目融资决策通常由以下几个环节构成，即发现问题、确定目标、进行定性定量定时分析、方案选择、组织实施和信息反馈调整。01第二节房地产开发项目融资决策03房地产融资决策是对资金融通活动确定目标和方向，合理选择最优行动方案的活动进程。融资决策在房地产开发项目融资进程中占有极其重要的地位，对于灵活融通资金，提高资金使用效益具有重要作用。02第二节房地产开发项目融资决策第二节房地产开发项目融资决策发现问题是融资决策的起点，确定融资决策目标是决策的前提。决策目标，是指在一定环境和条件下，根据融资进程中的主要矛盾，在预测的基础，制定融资活动所预期达到的目标。一、发现问题、确定目标编制资金流动计划表，是房地产开发项目融资决策的基础工作,通过编制资金流动计划,明确所需资金的构成、投向、回收以及流动，使达到资金合理而有效的利用。资金流动计划表，一般由：资金投入计划、资金回收计划和资金流动计划三部分组成，可以用表格形式或图线形式表达。第二节房地产开发项目