房地产开发建设融资课件.pptx

房地產開發建設融資

2025年3月26日2房地產開發和經營的融資有債權融資和股權融資兩種基本形式。股權融資是企業向股東籌集資金，所獲得的資金成為公司的資本，其代表著對企業的所有權。債權融資是利用發行債券、銀行信貸方式向債權人籌集資金，所獲得的資金成為公司的負債，代表對企業的債權。

2025年3月26日3房地產企業融資股權融資上市融資合作開發融資直接債務融資首次發行上市上市後再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產辛迪加工程承包融資租賃融資回租回買企業債務其他融資機構貸款銀行貸款債權融資房地產投資信託間接債務融資承租人的房地產出租人的房地產房地產保險公司房地產抵押公司房地產基金管理公司房地產財務公司

2025年3月26日4第一節國內房地產企業開發建設貸款基本程式一、房地產開發企業申請貸款的目的房地產投資由於資金需求量巨大，資金佔用時間長，客觀上要求房地產企業廣開籌資管道。

2025年3月26日5第一節國內房地產企業開發建設貸款基本程式企業負債的一個根本出發點在於利用財務杠杆(levcrage)提高企業權益資本利潤率。“杠杆作用”則是指通過改變負債比率這一“支點”，以較小的權益資本去投資較大的專案，從而達到提高權益資本利潤率的目的。這就是通常所謂的負債經營。

2025年3月26日6第一節國內房地產企業開發建設貸款基本程式財務杠杆既能起正的作用，提高企業權益資本的收益率，也能起負的作用，有時甚至導致企業虧損破產。

2025年3月26日7第一節國內房地產企業開發建設貸款基本程式二、銀行向房地產開發企業發放貸款的類型股本金可以來源於企業的自有資金、合資夥伴的注入資金和通過發行股票從資本市場上募集的資金。

2025年3月26日8第一節國內房地產企業開發建設貸款基本程式第一種是“房地產開發流動資金貸款”。第二種是“房地產開發專案貸款”。第三種“房地產抵押貸款”，包括“土地開發抵押貸款”和“房屋開發抵押貸款”。

2025年3月26日9第一節國內房地產企業開發建設貸款基本程式三、銀行向房地產開發企業發放貸款的一般程式第一步，企業向銀行提出貸款的申請。第二步，銀行對企業進行貸款前的審查。第三步，貸款的審批。第四步，貸款的檢查。

2025年3月26日10第二節建設貸款制度的提出房地產業是一個風險很大的產業，從獲取土地使用權到建設房屋、經營房產，每一環節都存在許許多多的不確定性因素，特別是房地產開發的最終產品在時間和空間上都被固定在一個特定的社會和經濟結構當中，而這個結構又遠非開發商所能左右的。所以，作為以盈利為目的的商業銀行必須只向符合社會經濟發展及市場需要的專案和有較強風險承擔能力的企業發放房地產建設貸款，以確保貸款本息順利回收。而從開發商的角度，則應該是每一個符合社會經濟發展需要又有市場銷路的專案都能順利獲得貸款資金。因此，理論上商業銀行與開發商並不矛盾，而應在追逐利潤最大化這一點上找到共同點。

2025年3月26日11圖6.2建設貸款制度運行模式長期貸款人邀請貸款約定長期抵押貸款購房者長期貸款每月還款首期付款建設貸款建設貸款清償貸款開發商

2025年3月26日12第二節建設貸款制度的提出建設工程抵押貸款美國的建設工程抵押貸款也被稱為臨時性貸款工具（interimfinancinginstrument），是開放式抵押貸款的一個特殊形式。該項貸款主要是在專案建設施工過程中為勞動力和建築材料成本融資。建設工程貸款的期限一般從專案投建時開始，直到施工完成後該貸款方式被另一種更長期的融資方式所替代。

2025年3月26日13第二節建設貸款制度的提出申請及其條件。借款人要獲得工程建設貸款，首先要向信貸員提交工程的建設計畫，包括詳細說明建設的時間、地點等，以供信貸員分析。貸款機構根據土地以及在此即將開建的建築物價值，承諾發放工程建設貸款，貸款額一般為土地與建築物總價值的75％。

2025年3月26日14第二節建設貸款制度的提出貸款發放方式（patternofdisbursement）。工程建設貸款的發放有兩種基本方式。一種是設計一個資金發放計畫表，借款人隨著建設施工進度分期提款。工程建設貸款的另一種發放形式要求借款人把所有分包專案的人工和材料帳單遞交給貸款機構，貸款機構據此支付這些費用並收取貸款利息。

2025年3月26日15第二節建設貸款制度的提出貸款機構保護措施（lenderprotection）。由於對於工程建設貸款的償還沒有保險擔保，很多建築融資商要求借款人即建築商向保險公司購買竣工抵押債券，債券上要注明貸款機構為第一受益人。

2025年3月26日16第二節建設貸款制度的提出資金來源（sourcesoffunds）。建設貸款的相對短期性質是與商業銀行的投資模式匹配的