房地产评估-市场比较法.pptx

第一节市场比较法的基本原理;第一节市场比较法的基本原理;关键选择类似房地产类似房地产是;二、理论依据：替代原理基本原;市场比较法估价对象价格＝可比实;市场比较法适用于房地产市场发育;STEP1STEP2STEP3;搜集交易实例；选取可比实例；建;231搜集交易实例的必要性;查阅报刊上有关房地产出售、出租;假装成房地产购买者，与房地产出;搜集交易实例的内容在搜集交易;搜集交易实例时应注意所搜集内容;交易实例调查表;21房地产估价机构和估价人员，;需要从中选择符合一定条件的交易;可比实例选取得恰当与否，直接影;在实际选取时，上述四个方面可具;010203040506可比实;建立价格可比基础包括5个方面：;统一付款方式房地产的价值量大;例题：某宗房地产的交易总价款;某可比实例的成交价格为2400;2、统一采用单价??在统一币种和货币;统一面积内涵实房地产交易中，;统一面积单位积单位方面，中国;它们之间的换算如下：平方米下;例题：搜集了甲、乙两个交;交易实例面积成交价格付款方式;成交日期一次性付清为基准:甲;（3）统一币种和货币单位甲单;含义1可比实例的成交;01造成成交价格偏离正常市场价;修正方法一般情况下;百分率法的修正公式：可比实例;一般地，交易情况修正要以正常市;例题：可比实例的成交价格为16;1485元／平方米≠1500元;01差额法的修正公式：;对于因为交易税费的非正常负担进;例题：某宗房地产的正常成交价格;例题：1.某宗房地产交易，买卖;无标题;010203含义;01在可比实例的成交日期至估价;修正方法：百分率法公式：可比;0504020301包括价格指;价格指数的编制原理;采用环比价格指数进行交易日期修;1800×98.1/76.7=;例题（交易日期调整的环比价格指;价格变动率法采用逐;例题（交易日期调整的价格变动率;01解：对可比实例的价格进行交;01采用期内平均上升或下降的价;在实际的交易日期修正中，有下列;全国房地产价格指数或变动率；;含义01可比实;进行房地产状况修正，是比较法的;区位状况修正的内容状况是对房;区位状况比较修正的内容主要包括;权益状况修正的内容状况是对房;权益状况比较修正的内???主要包括;实物状况修正的内容状况是对房;实物状况比较修正的内容:;010203040506房地产;房地产状况修正的方法;房地产状况直接修正表;间接比较修正法01间;房地产状况间接修正表;上式位于分母的括号内应填写的数;土地使用年限的个别因素单独修正;六、求取比准价格公式;数字公式;求取比准价格的方法;中位数;1、某地区某类房地产于2004;解答1：修正到2005年9月末;例题：因素条件说明表;比较因素分值表;比准价格计算表;例题：交易实例说明表;无标题;建立价格可比基础;求取比准价格;01思考02某地规定在房地产交;答1.106万是买方实际付出的;例题评估某商品住宅2007年8;月份2345678价格指数10