房地产评估市场比较法模板.doc.doc

市场比较法 Ⅰ、基本原理 市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。其计算公式为： 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 修正 修正 比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( ) Ⅱ、测算过程 在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下： 1、估价案例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。 2、比较修正 （1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。 （2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。 （3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。 （4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。 3、计算比准价格 将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。 表1 可比实例资料 （选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例） 实例 项目 A **大厦 B **大厦 C **大厦 D 估价对象 交易日期 年 月 年 月 年 月 年 月 正常 正常 正常 正常 坐　　落 地段等级 住宅Ⅱ级 商业Ⅲ级 工业Ⅳ级 土地使用权 取得方式 出让 出让 出让 出让 区域因素 繁华程度 商业密集区 一般住宅区 交通便捷度 优 较优 一般 较差 环 境 景 观 优 公共配套设施 完备程度 完善 较完善 娱乐文化 丰富 街道条件 两面临街 一面临街 不临街 城市规划限制 无 有限制 个 别因素 新旧程度 80% 建筑装修 高档 中档 一般 简单 设施设备 进口电梯 /烟感喷淋 平面布置 建筑结构 钢混/小高层 砖混/多层 工程质量 良好 楼 层 7/13 朝 向 南 临路状况 面积形状 交易价格 元/m2 元/m2 元/m2 ----- 实例 项目 A **大厦 B **大厦 C **大厦 D 估价对象 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 地段等级 100 100 100 100 区域因素 繁华程度 交通便捷度 环 境 景 观 公共配套设施 完备程度 娱乐文化 街道条件 城市规划限制 个 别因素 新旧程度 建筑装修 设施设备 平面布置 建筑结构 工程质量 楼 层 朝 向 临路状况 面积形状 元/m2 元/m2 元/m2 ----- 比较因素修正系数表 实例 项目 A **大厦 B **大厦 C **大厦 D 估价对象 交易日期 100/ 100/ 100/ --- 交易情况 100/ 100/ 100/ --- 地段等级 100/ 100/ 100/ --- 区域因素 繁华程度 100/ 100/ 100/ --- 交通便捷度 100/ 100/ 100/ --- 环 境 景 观 100/ 100/ 100/ --- 公共配套设施 完备程度 100/ 100/ 100/ --- 娱乐文化 100/ 100/ 100/ --- 街道条件 100/ 100/ 100/ --- 城市规划限制 100/ 100/ 100/ ---