资产评估第四章2.ppt

第五节房地产评估的市场法;二、根本公式;其它修正;其它修正;例题1;三、市场比较法的估价步骤;4.差异修正；;5.??确定比准价格(由市场估价法得到的价格)。;四、应用实例;【例3】;【答案】C;五、应注意的问题;第六节房地产评估的本钱法;二、根本公式;公式;例题：;解答：;;三、旧房地产本钱估价法;〔1〕重编预算法;〔2〕预决算调整法;〔3〕价格指数调整。;2、建筑物有形损耗的计算;;〔2〕打分法〔观察法〕

成新率＝结构局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+设备局部合计得分×B

不同结构类型房屋成新率评分修正系数库;2、建筑物功能性贬值的计算;3、建筑物的经济性贬值;四、应用举例〔见教材〕;第七节房地产评估的剩余法;二、根本公式;;注意;三、房地产评估的程序;本钱费用估算;开发商的合理利润确定;四、应用举例待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规那么，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。

1、选用评估方法

该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。

2、选择和确定最正确开发方式

根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最正确的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。

3、估算建设周期

预计正常情况下该工程的建设周期为2年。

4、预计售楼价

经分析预测，该开发工程完成后，其中全部商业用房和30%的住宅局部即可售出，住宅局部的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。;5、估算开发费用

预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，本钱利润率

为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。

在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年

需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费

及相应??专业费用。

6、确定折现率为8%，求地价

解：

楼价＝8,500×5,000/〔1＋8%〕2＋6,500×15,000/〔1＋8%〕

2×[30%/〔1＋8%〕0＋50%/〔1＋8%〕0.5＋20%/〔1＋8%〕1]

＝11,721.14万元

建筑费＝4,000×60%/〔1＋8%〕0.5＋4,000×40%/〔1＋8%〕1.5

＝3,734.96万元;各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方

便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折

现年数分别为0.5和1.5。

专业费用＝3,734.96×6%＝224.10万元

租售费用及税费＝11,721.14×4％＝468.85万元

投资利润＝〔总地价＋总建筑费用＋专业费用〕×20％

＝总地价×20％＋〔3,734.96＋224.10〕×20％

＝总地价×20％＋791.81

总地价＝〔11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81〕/

(1＋20%)

＝6,501.42/1.2＝5,417.85万元

单位地价＝5,417.85/5,000＝1.08万元/平方米

由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的

时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利

息的因素，因此，投资利息不再重复计算。;;第八节房地产评估的路线价法;二、根本公式及内容;2、路线价法的核心内容;三、深度指数表;3、几个根本概念;四、深度指数表确实定法那么;例题：;图;;2、苏慕斯法那么;3、霍夫曼法那么：;4、哈柏法那么;五、计算实例;六、应注意的问题;第九节在建工程评估;二、在建工程资产评估步骤;三、在建工程的评估方法;四、在建工程评估应本卷须知