第四章资产评估原理与方法.ppt

Technical economics 　南华大学经济管理学院 曾经莲 第一节 资产评估的基本概念 【例4-11】甲企业将H注册商标使用权通过许可使用合同许可给乙企业使用。合同约定，使用期限为5年。甲企业从乙企业新增利润中提成20％作为许可使用费，假定折现率为15％。 由于H牌产品销路好、信誉高，乙企业预测第一年将生产40万台、第二年将生产50万台、第三年将生产60万台、第四年将生产70万台、第五年将生产80万台。预计每台可新增税后利润10元。 试估算该商标在使用期间的商标使用权的价值。 【例4-9】某保险公司要向中国人民银行租用一个金库，作现金、贵重物品存贮发放中心。该金库于2001年建成使用，地上两层，地下一层，总建筑面积1500㎡，要求估算2012年其租金值，资料收集及估算过程如下： （1）由于该种租赁交易在国内尚无先例，所以评估师选用了成本法估 价。 （2）重置成本的估算 该金库建设时的单方造价为1800元/㎡，分析人工、材料及设备涨价因素，2012年的成本造价约为2001年的2.5倍，即4500元/㎡，评估师走访了数家类似新建的金库后，了解到其平均造价约为4390元/㎡，因此确定重置单方造价为4450元/㎡，总建造重置成本4450×1500=6675000元。 （3）应计折旧额计算 待估金库经济寿命60年，维护状况良好，且在2011年投资40万元对 金库部分项目进行了现代化改造。虽然已使用了11年，但其有效使用时 间估计仅为10年。应计折旧额为： (6675000-400000)×10/60=1045833（元） 得折旧后的重置成本为： 6675000-1045833=5629167（元） （4）土地价值 该金库占地面积1100㎡，通过市场法得出，此地块在规划许可条件下最有效使用时的地价为352万元。考虑到目前用途不可改变，即只能限于当前用途，故将地价适当折减，取折减后的土地价值为300万元。 （5）将成本法求得的折旧后的重置成本和地价反向还原，考虑到该类物业目前的资本化率为11%，市场的年通胀率为5%，则可取资本化率为6%（11%-5%=6%），得年租金为： (5629167+3000000)×6%=8629167×6%=517750（元） （6）再考虑前述折旧因素中未考虑建筑物一些功能上的缺陷(如设计平面布置影响了现代办公功能的发挥等)。另外，虽然保险公司开展业务急需金库，但目前保险公司有三个地方可供选择，故银行在这一交易的谈判中处于劣势。同时，由于该保险公司规模很大，资信情况较好，能保证按期支付租金且租期长达10年，因此再考虑将租金折减7.5%，即得： 517750×(1-7.5%)=478919（元/年） （7）估值结果 综合上述分析计算，该物业的年租金为478919元，折合月租金26.07元/㎡。 二、机器设备的评估 机器设备通常是指直接作用于劳动对象的劳动资料和符合固定资产条件的劳动资料。 机器设备的特点 1 凝结人类的一般社会劳动，具有一定的使用价值和价值 3 技术进步对资产价值有明显影响，与环境无关，属可移动资产 4 价值与其所具备的生产功能强弱有关 5 技术鉴定在评估中有特殊的重要性 2 具有有限的使用寿命 第三节 典型资产评估示例 机器设备评估的特点 由于机器设备具有以上特点，使得机器设备的评估也具有一些特殊性： 3 资产评估的各种方法基本上都能用于机器设备的评估。 1 无形损耗的估算是决定评估正确性的关键。 2 评估小组一定要有富有经验的设备工程师参加。 机器设备的评估 资产评估要做好充分的准备工作。 4 第三节 典型资产评估示例 【例4-10】某施工企业2000年购置一台履带式推土机，其购置成本为186900元；2008年购入一台挖掘机，购置成本为130000元。由于市场竞争激烈，任务不饱满，设备利用率只有30%左右，加之长期封存未用，根据技术鉴定设备完好程度仍能使用10-12年。试求这两台设备的现行价值。 解： 设备均能在市场上买到，故选择市场法进行评估。 经鉴定，履带式推土机的成新度为55%；挖土机的成新度为68%。 据了解，履带式推土机的现行市场价格为310000-320000元，挖土机的现行市场价格为195000-200000元。最后确定履带式推土机的现行成本为315000元；挖土机的现行成本为197500元，两台设备的评估价值分别为： 履带式推土机评估价值=315000×55%=173250(元) 挖土机的评估价值=197500×68%=134300(元) 以上两项合计为307550万元。 三、无形资产的评估 无形资产，是指特定主体所控制的、不具有实物形态，对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的非货