资产评估自考第四章.ppt

房地产评估202X第四章房地产评估概述土地使用权评估的特点土地权属及其处置土地使用权评估的方法建筑物评估的特点建筑物评估的方法第一节房地产评估概述房地产的概念土地、建筑物及其他地上定着物是实物、权益、区位的结合区位：地理位置坐标、去往其他地方的便捷性、周围环境等房地产的特征位置固定性（使得区位环境因素在评估中很重要）耐用性（土地使用权剩余年限影响房地产价值）影响因素多样性（自身、社会、周边环境等）投资大量性（投资数额庞大）保值增值趋势房地产的评估程序明确评估基本事项（对象目的评估基准日等）拟定评估工作方案实地勘察搜集资料选用评估方法评定估算确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点土地使用权定义土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。其价值高低主要取决于它的载体。土地资产的分类及其特性社会经济用途（工业用地商业用地等）经济地理位置（市中心开发区等）所有权（国家所有集体所有）利用程度按开发程度与开发趋势土地资产的特性自然特性：面积有限性；位置固定性效用永续性；不可替代性经济特性：用途多样性；可垄断性；经济地理位置可变性土地资产价格体系单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝万缕、错综复杂，需要用更多的文字来表述；但请您尽可能提炼思想的精髓，否则容易造成观者的阅读压力，适得其反。正如我们都希望改变世界，希望给别人带去光明，但更多时候我们只需要播下一颗种子，自然有微风吹拂，雨露滋养。恰如其分地表达观点，往往事半功倍。当您的内容到达这个限度时，或许已经不纯粹作用于演示，极大可能运用于阅读领域；无论是传播观点、知识分享还是汇报工作，内容的详尽固然重要，但请一定注意信息框架的清晰，这样才能使内容层次分明，页面简洁易读。如果您的内容确实非常重要又难以精简，也请使用分段处理，对内容进行简单的梳理和提炼，这样会使逻辑框架相对清晰。城镇土地归国家所有单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝万缕、错综复杂，需要用更多的文字来表述；但请您尽可能提炼思想的精髓，否则容易造成观者的阅读压力，适得其反。正如我们都希望改变世界，希望给别人带去光明，但更多时候我们只需要播下一颗种子，自然有微风吹拂，雨露滋养。恰如其分地表达观点，往往事半功倍。当您的内容到达这个限度时，或许已经不纯粹作用于演示，极大可能运用于阅读领域；无论是传播观点、知识分享还是汇报工作，内容的详尽固然重要，但请一定注意信息框架的清晰，这样才能使内容层次分明，页面简洁易读。如果您的内容确实非常重要又难以精简，也请使用分段处理，对内容进行简单的梳理和提炼，这样会使逻辑框架相对清晰。土地使用权才具有商品属性基准地价（大面积评估的区域平均地价）标定低价（具体地块的地价政府认定并公开）土地使用权出让底价（具体地块不公开）转让价格（交易双方）出租价格（国家与土地使用者之间使用者之间）土地资产的价格类型土地资产价格的特点土地价格不是土地价值的货币表现，是土地作为生产要素或资源的价值土地价格由土地的需求决定具有明显的区域性土地价格的上涨性一般因素行政因素社会因素经济因素区域因素个别因素影响地产价格的因素土地使用权评估的原则替代原则（市场法）最有效使用原则（土地权利人获取更多收益）变动原则供需原则贡献原则第三节土地权属及其处置类型1土地所有权（属于国家）2划拨土地所有权（未缴纳出让金）3出让土地所有权（支付土地使用权出让金）土地出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年。4集体土地所有权（属于村农民集体所有）土地权属处置方式出让方式（缴纳土地使用权出让金）直接投资入股方式（国家将出让金折合为股权）租赁方式（定期向国家缴纳租金）市场法P124要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中进行市场法应用的步骤及过程搜集材料，确定比较案例进行交易情况的修正进行交易时间的修正（时间差异造成低价变化）进行区域因素修正进行个别因素修正确定待估土地评估值（至少应选用3个或3个以上比较案例）土地使用权评估的方法收益法P132单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝