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房屋买卖协议十大疑难纠纷实务关键点及法律风险提醒

仇少明律师

房屋买卖协议纠纷,笔者以房屋类型构建逻辑体系,分为二手房、商品房、特殊房屋纠纷三部分,将普遍存在问题单独形成一部分,即为本文讨论经典疑难纠纷相关实务关键点及法律风险提醒。

1.村建集体土地租赁房

城市居民或非同一集体经济组织组员购置农村集体土地建设小产权房违反国家法律和行政法规相关要求,不含有正当性。经省级人民政府审核同意和国土资源部审核同意村集体租赁房许可出租,但不能出售或变相以租代售。

笔者认为,在现在法律、法规明确要求村集体土地严禁用于非农业建设置法背景下,农村小产权房不含有正当性。村集体租赁房作为部分地域试点,也必将面临很多理论及实践上挑战:实际操作中,怎样把握只租不售底线？

现行法律法规不认可农村小产权房。但在城市房价高,国有土地使用权出让金所占城市房价比重居高难下,集体土地集体全部、相关政策和法律法规在以租代征、以租代售认定上标准缺乏背景下,无须缴纳出让金集体土地上兴建小产权房肯定形成大幅利润空间,乡村集体组织、开发商结成利益链条,经过以租代征、以租代售所谓擦边球操作,与消费者对住房刚性需求及改善性需求一旦结合,便形成了目下积重难返小产权房屋交易现实。

村集体租赁房与其说是对农村集体土地出租房屋建设一个改革探索或创新,不如说是一个对集体土地上房屋以租代售当地政策保护,为最终小产权房之路正当化留下隐患,或者机遇。故村集体租赁房开发建设,要么经过立法修订消除其面临很多法律障碍,要么在现行法律框架下,经过国家征用变更土地使用权性质,统一纳入保障性住房建设开发行列。而对于已建、已售乡村小产权房处理,久拖不决只会形成更多集体土地房屋交易乱象。困境处理之道,不仅面临法律、政策调适,且对违规操作既得利益者处理结果,因追溯时效与时间、违规主体存亡是否,处罚力度与范围均无法做到公平。其结果,需要政府对现实作出一定妥协,惩前毖后,在以后加大执法力度,杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远未来,城镇二元对立消除、城镇户籍一体化实现,小产权房一切问题都会真正迎刃而解。

乱久必治,曲中求直。农村小产权房未来,扑朔迷离,但一定会有光明结果。

【相关法律风险提醒】

（1）城市居民或非同一集体经济组织组员购置农村所谓村产权、乡产权房不正当。价格或许廉价,风险一定很大。

（2）集体土地上建造房屋,以廉租房、公租房、集资房、新农村工程房、新房工程房等名义,或变相以租代售进行房屋交易,因为无法办理产权过户,协议效力无法补正,故交易正当性不受法律保障。

（3）任何开发企业或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织组员颁发房屋全部权证或集体土地使用权证不含有正当性。

（4）小产权房买卖协议无效,因买受人对房屋权属存在审核义务,故对协议无效亦存在过失,故存在房款返还时,是否支持利息,法院有不一样判例。

2.破旧房契法律效力

当事人持有土地改革前政府颁发土地房产全部证书或权状等破旧房（地）契或其存根主张对应权利,标准上不予支持。但诉争房屋现实状况未发生改变或房屋全部权未发生变更,前述凭证可作为房屋权属证实。

【相关法律风险提醒】

（1）房屋权属证是权利人享受该不动产物权证实。破旧房（地）契非法定房屋权属证。

（2）房管部门设置房屋产权登记簿是物权归属和内容依据,购房人签署房屋买卖协议时,应尽可能到房屋权属登记部门查询拟交易房屋权属情况。

3.限购政策与情势变更

限购、限贷、禁购等楼市调控政策造成当事人签署房屋买卖协议推行受阻,不属于商业风险或不可抗力,是否属于情势变更或不可归责于当事人双方事由情形,应结合购房协议签署与调控政策出台时间前后,及调控政策对购房协议推行受阻产生实质影响来确定违约责任负担。购房协议对违约情形有明确约定,应依据约定处理。

【相关法律风险提醒】

（1）购房人应对房屋限购政策有所了解,在签署协议前对本身是否符合购房条件以及购房协议约定付款条件能否实现要有所判定,以免仓促交纳定金、签署协议（包含认购协议）。

（2）对房屋买卖过程中发生推行障碍违约原因,因不可归责于双方与因不可归责于甲方（乙方）表述,二者所产生法律后果迥然不一样,各方对违约情形尽可能考虑周全。

（3）楼市调控政策造成房屋买卖协议推行受阻,购房人是否享受解除协议正当理由,实践中对直接影响协议推行严格甄断,仍需遵守《协议法》激励交易基础标准。

4.一房二卖法律后果

出卖人就同一房屋分别签署数份买卖协议,在协议均为有效前提下,买受人均要求继续推行协议,标准上应根据以下次序确定推行协议买受人:

（1）已经办理房屋