房屋买卖合同纠纷的法律问题范本.pdf

案例一： 甲乙双方于 98 年 8 月签订房屋买卖合同一份，甲方将 位于我市某小区建筑面积 86 平方左右的楼房一套以 5 万元 的价款卖给乙方，双方签订了楼房买卖合同，乙方付给甲方 购房款 4.5 万元，甲方也将楼房交付乙方。但因该房当时属 甲方福利房，不能办理房屋过户手续，双方约定待甲方享有 全部产权并过户乙方后，支付剩余购房款 5 千元。如甲方三 年内不能享有全部产权，合同解除，甲方退款，乙方退房， 双方互不负违约责任。 2000 年 4 月， 甲方享有了该房的全部 产权，办理了房产证，甲方随即将房产证交与乙方，乙方支 付了下欠房款 5 千元， 双方未办理过户登记手续。 2000 年下 半年，乙方外出做生意，至 2008 年年初回家，要求甲方办 理房屋过户登记，但甲方拒绝办理，双方遂产生纠纷。 乙方诉至法院，要求确认双方房屋买卖合同有效，判令 甲方办理过户手续。甲方辩称乙方诉讼已超两年的诉讼时 效，楼房出售时属福利房，依据当时的法律、法规，双方楼 房买卖合同无效。 问题一，双方合同的效力，能不能判令甲方办理过户登 记？ 答案：合同有效，不能判令判令甲方办理过户登记。 法律依据： 合同法第 44 条；最高人民法院关于适用 《中 华人民共和国 合同法 》若干问题的解释（一）第九条 依照 合同法 第 四十四 条第二款的规定，法律、行政法规规定合同 应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在 一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未 办理批准、 登记等手续的， 人民法院应当认定该合同未生效； 法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记 后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同 标的物所有权及其他物权不能转移。 物权法第九条、 不动产物权的设立、 变更、 转让和消灭， 经依法登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外。物权法第十五条、当事人之间订立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效； 未办理物权登记的， 不影响合同的效力。 解释：物权、债权的效力高低问题。具体解决办法：承 担违约损失（举例解释）。 问题二，是否超诉讼时效？ 答案：不超。依据山东省高院 2009 年民事审判会议纪 要， 关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变 动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中，如果出 卖人已经将商品房实际交付给买受人，买受人亦实现了对商 品房的占有，此时买受人请求出卖人转移房屋所有权，办理 商品房产权的登记手续的请求权具有物权属性，依据《物权 法》的规定适用《民法通则》关于诉讼时效的规定 。关于房地产合同效力的认定问题。鼓励交易，维护交易安 全是合同法、物权法的重要精神，实践中要谨慎正确地认定 房地产合同的效力，防止出现阻碍合法交易的后果。一是根 据最高人民法院关于适用合同法司法解释的规定，人民法院 只能依据法律和行政法规来认定合同效力，而不能直接援引 地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据，可以根据 《合同法》第五十二条第（四）项的规定，一损害社会公共 利益为由确认合同无效；二是只有违反法律和行政法规的强 制性规定才能确认合同无效。根据最高人民法院近几年来颁 布的几个司法解释的精神，强制性规定包括管理性规范和效 率性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反 此类规范将导致合同无效的规范，此类规范旨在管理和处罚 违反规定的行为，但并否认该行为在民法上的效力。效力性 规范规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导 致的、合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致 合同无效，但若是合同继续有效将