何李律师--房地产开发施工合同阶段法律风险防范.ppt

开发商在施工阶段的 法律风险防范 ;一、黑白合同的法律风险;一、黑白合同的法律风险;一、黑白合同的法律风险;二、中标无效的法律风险;;;二、中标无效的法律风险;二、中标无效的法律风险;三、招标范围不明确的法律风险;三、招标范围不明确的法律风险;四、无效合同的结算问题;《司法解释》第二十一条　当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。;五、合同无效之后的违约责任问题;出现黑白合同后，对房地产开发企业的建议是： 第一，如果要追究违约责任，不能依据合同条款，而要向法院或者仲裁机构举证，证明对方延误工期给自己造成多少实际损失，法院在判决的时候就不会依据违约责任进行判决。 第二，对于让利条款，开发商应该在每个月结算进度款的时候???就要标注让利扣除，才有可能获得法院的支持。 《广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（三）建设工程施工合同无效，但按照《解释》第二条的规定可参照约定计算工程款的，如承包人存在延期完成或者发包人延期支付工程款的情形，当事人应参照合同约定赔偿对方由此造成的损失。;五、合同无效之后的违约责任问题;五、合同无效之后的违约责任问题;五、合同无效之后的违约责任问题;《司法解释》第四条　承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。;六、未通过竣工验收提前使用的风险;六、未通过竣工验收提前使用的风险;七、监理工程师的权限;七、监理工程师的权限;七、监理工程师的权限;;八、施工企业的保修责任;如果施工企业拒绝承担保修责任的，开发商应该及时自行委托施工企业进行修理，否则，就扩大的损失施工企业不承担责任。 《司法解释》第二十七条　因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。 保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。 《合同法》第一百一十九条　当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。　　当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。;《建设工程质量管理条例??》 第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 　　(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 　　(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 　　(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 　　(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。;九、建设工程施工合同的专属管辖;十、指定分包的风险;十、指定分包的风险;;十一、实际施工人的问题;十一、实际施工人的问题;;【案例】 2009年5月乙建筑公司与甲房地产开发公司签订了总价款1300万元的公寓建设施工合同，2010年10月工程竣工验收合格后，甲公司尚有375万元的工程尾款尚未支付。双方约定的付款条件时是，由乙公司提交竣工结算报告交由甲公司按照《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》审核无误后，如果28天内不答复就视为认可，甲公司支付其中的310万元（其余款项作为工程质量保证金）。乙公司于当年10月将竣工结算报告提交甲公司项目负责人后，甲公司迟迟未有回音。2011年初催要欠款未果的乙公司不得不就此款项按合同的约定提请仲裁。仲裁中，甲公司提出其项目负责人即甲方代表已辞职离开公司，但甲方代表在乙方提交的工程结算报告时就表示了异议，现甲方不同意乙方提出的结算数额，要求乙方重新提交竣工结算文件。;十二、不作为默示条款的风险;谢谢！ The end ！