房地产开发常见法律风险与防范对策44页.ppt

Q：垫资条款是否有效？【风险分析】《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》与最高院关于审理建设工程施工合同纠纷的司法解释有矛盾——对垫资和垫资利息有约定应支持【防范对策】垫资施工条款并非无效条款，如果涉及垫资施工，对于发包方而言，可以在合同中不约定利息【案例11】2003年6月，甲地产公司作为发包人与乙建筑公司签署了商品房建设的《建设工程施工合同》。合同约定了该工程质量为合格。但是由于乙公司在施工中擅自改变工程涉及图纸所规定的池底部承重台须使用防渗硂而实际使用的是现场搅拌混凝土，导致2004年8月竣工验收时，房屋地下室防水工程严重渗漏水，甲公司为此要求乙公司进行返工。但此时甲公司向客户交付房屋的期限将至。于是，甲公司按商品房买卖合同的约定及时交付了房屋。交房后，地下室渗漏水的问题始终没有得到解决。甲公司为此拒付剩余工程款。乙公司以甲公司欠其工程款490万元为由诉至法院。甲公司提出反诉，要求乙公司赔偿因工程质量问题给其造成的损失260万元。三工程未经验收合格，提前交付使用的风险使用不合格工程与按期交房的两难选择【风险分析】建设工程司法解释第13条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”。【建议】1、开发商在对需要建筑工程提前交付使用时应特别慎重，以避免因此丧失对工程质量问题的有关权利。2、开发商要充分利用当事人意思自治原则，在施工合同中，就工程质量出现问题作出有利约定。郭津宇5%55%30%10%第一部分房地产前期开发阶段第三部分房地产销售阶段第二部分房地产施工建造阶段第四部分物业管理阶段内容大纲01020304项目收购中的法律风险项目转让中的法律风险项目转让的变通方式合作开发第一部分房地产前期开发阶段第一部分房地产前期开发阶段一、项目收购中的法律风险（一）直接收购项目方式【案例1】2004年7月北京某房地产公司与一项目公司经理签订《某小区住宅项目转让协议》，并在支付了2000万元定金后，未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位，该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案，项目收购定金款亦未能追回。（一）直接收购项目方式【项目标的风险】1、项目标的现状风险。如地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况等。2、项目合法性风险。（1）取得土地使用权（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（3）国有划拨土地使用权的取得问题。【防范对策】（1）审查房地产项目的合法性。（2）确认是否符合上述法定转让条件。（3）调查项目开发情况。（4）避免收购毛地的风险。（5）确认是否存在分层设立的土地使用权。（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目公司95%的股权，但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式【项目标的风险】标的公司对外担保等或有负债的风险加大【防范对策】除对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：标的公司的基本资料。标的公司的资质等级及年检情况。标的公司的经营情况。标的公司股东的财务实力与履约能力情况。第一部分房地产前期开发阶段项目转让中的法律风险项目转让的特点：01项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件的房地产开发项目转让给第三方的行为。02时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。03（一）、项目直接转让【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地开发区建设局长林某，共同从一家食品厂处以每亩30万元的价格购地20