安徽潘集北城及二十中地块商业中心项目定位发展报告_151p_前期策划.ppt

商铺类型偏好 主流投资额度 投资回报要求 自营偏好和返租年限 区位优势明显 规模体量适中 消费力旺盛 拆迁范围较大 租售关系影响持续经营： 项目部分商铺用于销售，业权分散后，如不能制定有效的返租合同或经营约束方案，业主对是否自营、经营品种和租金收益的不同要求将严重影响项目的经营规划，对项目目标的实现和长期培育都有不利影响。 确定主力店和重点客户： 在全面开租前，应完成次主力店和重点客户的招商，促成签订正式合同，或至少租赁意向书。借助主力店及其他主力客户的影响力，为全面招商制造卖点。 全面开租前 四大准备工作 之三： 及早确定商业平面布局，以便开展次主力店和重点客户招商工作。 营销推广铺垫： 根据项目主题定位和经营特色，进行整体形象包装，配合次主力店、重点品牌招商工作。 针对潜在目标客户，展开线上铺垫和炒作预热。 导入品牌概念，引起客户关注。 全面开租前 四大准备工作 之四： 全面开租前配合招商节奏完成营销铺垫。 第八部分：招商组织和策略 招商组织 进度目标 在主力店招商过程中穿插进行各品类重点品牌的接洽工作。 根据招商进度定期或不定期举办行业协会或专业协会的交流活动，吸引各行业知名品牌关注，培养项目的市场热度。 通过推出优惠政策，吸引重点品牌率先进驻，带动各品类的整体招商。 重点客户的招商组织 第八部分：招商组织和策略 招商组织 谈判原则及权限 次主力店招商，原则上由招商团队根据市场情况和项目的功能、定位，对招商条件提出建议，经发展商确认并给予一定权限后直接与次主力店洽谈；如招商条件超出权限范围，招商团队将根据经验并结合客观情况，综合评估其对项目整体运营以及预期财务指标的影响，提出倾向性意见，由发展商审批决定。 其它重点客户，如小型专业店和知名品牌店，在既定租金基础上，由招商团队根据招商谈判策略提出相应优惠权限，由发展商授权后直接把握优惠幅度。 重点客户的招商组织 第八部分：招商组织和策略 招商组织 惯例优惠措施 纯分成或保底租金加分成：以月销售额作为基数，按一定比例分成，或按月保底租金加分成的方式收取商铺租金。 预留较好的商铺位置：在不同商品品类的经营区域中，划出小量具有影响力的范围供重点客户先行确定位置。 延长租赁年限：部分重点客户若有要求的，可适当延长租赁年限。 采取纯分成或保底分成的租赁形式可有效降低租户经营风险，对发展商收益也有一定保障，但管理难度较大。 重点客户的招商组织 第八部分：招商组织和策略 招商组织 现场管理 租赁部分为前台、后台，后台管理人员负责组织管理部门工作，以及主力店、次主力店和重点的招商； 前台为租赁专员，负责一般客户的招商。 租售权限 为加快招商进度，由发展商在不影响总体指标的前提下，授权招商总监根据实际情况给予个别客户10％～30％的租金优惠。 如需大幅调整价格，由招商团队另行征求发展商的意见。 优惠措施 引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户； 给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力； 根据招商推进情况，有针对性的实施减租优惠措施。 普通商铺招商组织 第八部分：招商组织和策略 招商组织 租赁流程 第一步：商铺洽谈——客户根据经营品类向租赁专员咨询洽谈。 第二步：确定商铺——客户确定商铺位置和认租条件。 第三步：签定《认租书》——租赁专员根据认租条件拟定《认 租书》并审核客户相关资料后，将《认租书》交客户 签署，客户在规定时间内缴纳《认租书》约定的定金。 第四步：签定《租赁合同》——租户在签订《认租书》后1个月 内，根据《认租书》约定条款转签《租赁合同》，并 按合同约定缴纳押金。 第五步：签订《物业管理合同》――租户在收铺前根据合约按 时签订《物业管理合同》。 商铺转名、转铺处理 承租方要求变更承租人或者品牌，在不影响整体布局的情况下，需经招商总监审批并缴交手续费。 商铺洽谈 确定商铺 签定《认租书》 签定《租赁合同》 签定《物业管理合同》 普通商铺招商组织 第八部分：招商组织和策略 招商组织 重点客户先行 在建筑结构确定前与主力店签订意向。 在全面招商前，确定次主力店、大型餐饮、娱乐及部 分重点客户，增强号召力。 全面招商前一个月对普通商铺进行意向登记，了解小 商户对项目的整体反应和租金承受能力，以便根据 市场反馈情况对租金和功能布局进行有