从“利润中心”移位看中国房地产开发模式转变.pdf

后调控时期地产 开发模式的颠覆 ——从“利润中心”移位看中国房地产开发模式转变 ■编辑 彭光华 随着房地产市场投资规模扩大，房屋价格上涨过 快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混 乱等突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措 施。通过金融、税收、调整土地供应、住房供应结 构等政策，使房地产业投资规模过大、房屋价格上 涨过快的局面得到了遏制，引导房地产市场走上 了健康、平稳发展的轨道。那么，在后调控时期房 地产开发模式应该怎样随着后调控时期的变化而 改变呢？本文着重从生产要素竞争阶段、生产工 具竞争阶段、生产方式竞争阶段这三个不同的重 要阶段来分析房地产开发模式的转变，本文试图 解析房地产开发模式目前最适合的发展方向。 前瞻战略研究模块 中国房地产开发的历史 前后不到20年，这期间，开 发模式究竟在哪些层面发生 了怎样的变化?未来将呈现 哪种变化趋势?串联这些变 化的主线是什么?在“模式” 一词庸俗化、泛滥化的当今 语境下，这些问题该认真思 考。 房地产开发是一个完整 的商品生产过程，它至少应 包含三个重要环节：生产要 素、生产工具和生产方式。纵 观中国整个房地产开发历程，在不同时期，这三个环节都曾担当过房地产开发过程中的 “利润中 心”。生产要素、生产工具、生产方式构成房地产开发模式的三个环节要素，让问题变得逐步清晰。 而要谈其 “转变”，“利润中心”的推移，无疑是一个合适的视角。实际上，从中国整个房地产业发 展的进程来看，房地产业的竞争格局正是围绕上述三个 “利润中心”顺次推进的，“目前是第二个 阶段，从春秋战国到三国演义。”从房地产竞争格局的变化以及在此过程中出现的 “利润中心”移 位现象，可以清晰地透视房地产开发模式的转变。 一、生产要素竞争阶段——土地、金融主 客易位 1、土地占据主导地位 在中国房地产发展的第一个阶段，土地是最核心的生产要素。一方面，资金可以靠银行贷 款解决；另一方面，对于刚刚起步的房地产市场，个性化需求尚未形成，“不管是什么样的房 子，只要是开发出来的房子，基本都不愁卖”。因而，土地就成为当时整个房地产界绝对的 “利润中心”。资金和开发则从属于土地。 2、土地金融政策变化将颠覆传统模式 当时的房地产商不能叫房地产商，可能更多叫地产商。1993年在海南，张维伦拿一块地，从 34 《决策情报》总第62-63期 后调控时期地产开发模式的颠覆 楼市热点解读 4楼到5楼，一转手就能赚几百万甚至上千万。但是这一切很快就结束了。导致局面出现变化的原 因，除了众所周知的土地供应日益紧缩化、透明化之外，还有来自金融市场的 “两紧松”变化。第 一个 “紧松”，是指金融政策对于作为供方的房地产开发商日渐偏紧，但对于作为需方的购房人而 言，“虽然也曾一度偏紧，但目前许多城市已经有了非常明显的放松信号”。第二个 “紧松”，是针 对开发商的贷款、融资，国内银行和金融机构的控制越来越紧，但境外的投融资渠道逐渐增多，所 谓 “内紧外松”。 以 “两紧松”为代表的一系列来自土地、金融等政策环境的变化，正在颠覆传统的 “土地利 润中心制”的房地产开发模式。 万 通 转 型 万通计划两年内完成企业转型，将公司业务明确划分成四部分：住宅、万通中心商业、物 业、定制服务和土地运营。住宅的开发销售可以创造现金流量，商用物业创造优质资产 和稳定收入，定制服务是创造利润最快的，而土地(运营)是调节器。”万通把土地运营和 开发流程分开的战略，缩短了房地产开发的产业价值链，把开发收益和土地收益主次分 开，是顺应利润中心转移趋势之举。 3、金融占主导地位，日渐清晰 2003之后，金融主导房地产开发的局面趋于明朗。随着土地市场的公开化供应，尤其是2004 年整个土地招拍挂体系建立之后，资金成为获取土地的最大、甚至是惟一的筹码。相应地，制约房