津湾广场项目策划分解.ppt

第八部分：机电总分包单位对各甲指分包管理的权利与义务 1、纳入总分包管理的专业分包工程 消防工程（包含消防管道、消防弱电、消防防排烟、防火卷帘门） 弱电智能化系统工程 VRV工程 地暖工程 厨房集中排烟净化与污水处理工程 楼体泛光照明及 LED 广告工程 精装修工程的管道、电气工程 发电机房安装工程  2、纳入总分包管理的专项工程 高低压变配电工程 燃气工程 给水与中水及排水的配套工程 通信、有线电视工程 电梯、扶梯工程 热力配套工程（一次网） 机械停车位安装工程  3.总分包管理措施 1）设立周例会制度，由总分包项目经理主持，制定各专业分包的双周进度表。并制定周巡检制度，针对现场的工程进度、施工质量、安全施工、文明施工等各项问题进行巡查，发现问题及时组织有关部门下发整改。 2）设立BIM优化小组，并在工程部设置专人进行协调调度，对各分包单位统一管理。编制“机电承包管理手册”，作为项目承包管理工作的指导性文件。  3）了解工程的建设技术要求，强化对专业分包单位施工进度和施工质量的控制，以满足现场施工及设计功能的需求。 第九部分：商务管理 项目总体情况 总建筑面积(平方米) 20.95万 合同额： 7985万 其中：直接费 5779万 间接费 1166万 暂列金额 729万 上缴总包配合费 311万 单方造价： 381元 盈亏情况： 测算后亏损 933万 二次经营的重点：合同中的亏项 项目 合同价 市场价 亏损 采取策略 LED灯具 219万 259万 40万 LED灯具厂商为甲方指定厂商，通过和厂商洽谈降低采购价。 普通电缆 812万 892万 80万 此价格已经按照电缆品牌中最低价格的厂商上上电缆的价格测算，单价下浮的可能性不大，只能从过程中图纸变更中做图差缩小亏损。 矿物质绝缘电缆 1011万 1103万 92万 从过程中图纸变更中做图差缩小亏损 桥架 341万 661万 320万 采用新型桥架材料缩小亏损。 厚壁不锈钢管 12万 27万 15万 通过和厂商洽谈降低采购价 合计 2395万 2942万 547万 项目收入、成本表（截止到2014年12月31日） 一 总收入=1+2 0 实际收款：0元 1 已完工已取得业主确权手续的收入 0 甲方确权产值1157933元 2 已完工达到节点业主未确权的收入 0 二 总成本=1+2+3+4+5+6+7+8-9 533202.20 　 1 专业分包 0 　 2 劳务分包 0 　 3 机械/租赁分包 0 4 材料分包 0 　 5 项目费用 527177.88 6 财务费用 4024.32 　 7 计提税金 0 　 8 计提管理费用 0 　 9 材料结存 0 　 三 盈亏 -533202.20 盈亏=总收入-总成本 四 税后毛利 0 毛利=总收入-（总成本-管理费） 五 收款单方价(元/m2) 0 收款单方价=累计回收工程款/建筑面积 六 成本单方价(元/m2) 2.55 成本单方价=总成本/建筑面积 已经走集采网进行招采的材料 名称 对甲合同价 采购合同价 成本下浮率 备注 JDG管 114万 122万 -7% 对甲方合同价格低，采购合同价已经比其他项目低5~10%左右。 铜扁钢 127万 127万 0% 合计 241万 249万 -3% 2015年商务工作的重点与难点 重点： 1、物资招采，控制采购成本。 2、业主2015年8月份可能发生人员变动，将重点部分的材料送审提前到8月份之前审批完成。 3、整体工程量算量工作完成，与清单进行对比。 4、因合同单价低，与咨询公司的对接成为项目扭亏为盈的重点突破口。 难点： 1、对甲方合同单价过低，保证正现金流困难。 2、业主项目部与公司的发包组、成控组矛盾众多，各管一摊，互相不买账，遇事又互相推诿。 3、业主材料商关系户多，价格高，谈判困难。 3、劳务分包主体配合时间太长，产值较低，投入较大，结算相对费劲。 津湾广场9#楼机电工程 第一部分：工程简介 建设项目概况 工程名称: 天津津湾广场9号楼机电总分包工程 建设单位：天津津湾置业有限公司 建设地点：天津市和平区津湾广场 工程规模：约为20.95万平方米 设计单位：天津市建筑设计院 监理单位：北京东方华泰工程监理公司 总包单位：中国建筑股份有限公司 项目概况：本工程为天津津湾广场二期工程，由单独一个高达300米建筑物构成。 地理位置 本工程位于天津市和平区津湾广场二期工程，东邻合江路，西邻解放北路，南邻赤峰道，北邻哈尔滨道。 建筑概况 9号楼高度约300米，是一座最高楼层为70层的写字楼，地上总建筑面积为16.3万平方米地下室建筑面积4.65万平