200608深圳凤凰新天前期定位报告.ppt

福永市场以二房、三房为主要市场需求； 大户型购买者不置业福永，而转移西乡、新安等区域； 近年成交房型分析 （数据来源：深港研究中心） 【热销户型——借鉴】 最新价格: 5600元 二期1号楼于2006年6月入市;共计156套; 销售一年,销售率仅 75%; 88套1房，待 售仍剩30余套； 2房、3房基本全部 售磬； 33-59 ㎡,57%; 77－79㎡,29% 5300元 (带500元装修) 时代景苑三期于2005年8月20公开发售;共计196套;入市价格4500元; 时代景苑 销售率:86%; 2、3房的户型定位追捧热销;但因规划设计不符政府设计要点,导致项目烂尾. 销售率:85%; 不断刷新区域住宅价格;二期1号楼发售当天销售率达70%. 销售情况 3900元 4200元 价 格 78－83㎡,25％ 90－117㎡ ,66.7％ 金域豪庭2005年1月入市; 金域豪庭 二期 58－73㎡，34％; 83－122㎡，64％ 金石雅苑三期于2005年3月27公开发售;入市价格3500元; 金石雅苑 (烂尾项目) 主力面积 开发进程 项 目 【热销面积——借鉴】 消费者更趋向接受经济、实用型面积区间； 75-100㎡左右的二房和三房，是区域最为畅销户型。 168 35% 85M2左右 71 50% 15% 95M2左右 三房二厅一卫 合计 二房二厅一卫 户型 478 100% ---- 50% 96 20% 65M2左右 143 30% 75M2左右 （套） 套数估算 套数比 面积区间 户型定位为实用型2房、3房,各占50%； 住宅总建筑面积约为38000M2，按本户型配比计算规划总套数约为478套，套均面积为79.5M2 【户型配比初步建议】 人无法选择自然的故乡，但可以选择心灵的故乡！ ——哈佛名言 The human is unable to choose the natural hometown, But the human may choose the mind the hometown! 我们该如何塑造自己？ 客户群特征 结论: 都市“赋新”者 他们是年轻的 他们心态依然激情而充满梦想 他们是经济的 爱贪小便宜 整天思考自己如何用1块钱办成别人100块钱才能办成的事 他们是虚荣的 喜欢以新“都市人” 、“资产人士”身份自居 他们的欣赏角度较“土”，直白的表现形式更为接受 他们处于事业的起步发展阶段,工作繁忙\压力大； 他们生活沉闷\工作繁重; 因经济能力有限，对物业素质要求不高； 需求一个属于自己独立、健康的生活空间； “具舒适感、品质感和安全感” 的综合生活要求 他们非常现实于经济；但不乏对个性生活的激情； 理性、实用、谨慎是生活的代言词 【都市“赋新”者心理特征总结】 【项目命名】 以创新的差异化项目形象，为福永白领阶层营造相对高端的居家环境、生活服务平台及社交氛围，以其独特的魅力震撼片区市场。 宾果是什么？—属性 一个符号 一个属于年轻、成功、胜利的符号 一个新颖楼盘命名； 一个优良社区的代表； 一个安顿城市精英一代的家； 一个新一代品质生活的典范； 一个体验全新生活价值的榜样； Bingo 是一种填写格子的游戏，在游戏中第一个成功者以喊“Bingo”表示取胜而得名。Bingo这个单词还有一层意思，是指“成功、胜利”。 “宾果”就是 一种风格！ 一种理念！ 一种自信！ 一种胜利！ 它代表着进取 精英社区/新生活的先锋聚落/积极向上自信的一群 它代表着自信 这就是 宾果 我的发展领地 我的景观名邸 【项目定位语】 发展领地：抓住目标客户事业刚起步的特征，结合地块“福永门户形象”特点，树立“领地”概念； 景观名邸：重点突出“景观”资源优势，以实在卖点打动客户 第六部分 项目商业部分 问题一： 本项目能否运营18000平米的商业经营性体量？ 片区消费力： 居住人口少：周边住宅区居住人口少,消费能力低；片区内企业消费依赖性较小：项目以北区域的一些企业，他们可选择其他片区消费机会大，本片区消费依赖性较小。 商业氛围影响力：周边商业气氛不高：项目周边商业起步较晚，形态比较落后，周边商业气氛不高；周边商业氛围联动能力差：离本项目最近的商业群是时代景苑商业裙楼，但由于经营管理问题,目前尚处于举步为艰状态。 片区市政整体规划：项目不在商业规划区内：政府规划中福永商圈（两个中心,一条轴线），但该商圈地让近期尚无出让动向。且规划的商圈核心区域与本项目距离较远，辐射作用不大 项目分析