商业地产行发展趋势分析报告.ppt

;一、国内外城市综合体项目的开发设计理念二、中国商业地产发展特征与未来发展趋势三、中国商业地产项目典型开发模式的介绍;;（一）商业建筑体设计的商业元素;案例：日本银座商业街;案例：新加坡乌节湾购物中心;案例：新加坡克拉码头;案例：苏州圆融时代广场;案例：苏州圆融时代广场;案例：苏州圆融时代广场;（二）商业综合体的城市功能融合 （商业是人们活动的第三空间）;案例：香港国金中心;案例：香港园方广场;案例：马来西亚绿水坊;案例：马来西亚绿水坊;案例：香港国际金融中心;案例：香港圆方商业广场;案例：香港国金中心/新城市广场;新加坡九楼屋顶游泳池;案例：马来西亚阳光广场、日本东京中城;案例：马来西亚国家科技馆;案例：新加坡乌节湾;案例：日本商业露天表演台;案例：日本维纳斯城堡;案例：泰国中央世界溜冰场;案例：泰国中央商场内影院;案例：宁波天一广场;案例：香港新城市广场;案例：马来西亚绿水坊;（三）商业建筑体设计的景观环境;案例：新加坡屋顶游泳池;香港海逸酒店屋顶游泳池;泰国芭提雅酒店;泰国芭提雅商场顶部人造沙滩;泰国芭提雅商场顶部游泳池;泰国芭提雅商场顶部游泳池;案例：美国夏威夷君悦酒店商业;商业建筑体设计的景观环境——公园景观进入商场;案例：泰国芭提雅商业;（四）商场的人性化建筑细节设计;案例：泰国中央商场;;案例：美国夏威夷阿拉莫阿娜购物中心 日本千叶购物中心 日本难波城;案例：泰国中央商场;案例：马来西亚阳光广场;案例：日本商场外停车设施;案例：泰国中央商场四楼女士停车场;?日本商业;商场室内人性化配置——洗手间内的细节;案例：香港APM商场;案例：香港apm商场;案例：台湾商场洗手间; ;案例：上海仲盛世界商城;案例：南京麦当劳;案例：香港国金地面空调出口;案例：成都来福士停车位标识;案例：厦门SM商场二期;第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。;;;特征： 1、商业布局结构失衡 2、集聚效应无法形成 3、多方产业力量进入;;1、政府规划的缺失 2、缺乏有实力的开发商 3、缺少品牌经营者; 1、政府规划的缺失与外???干预 （1）地方的商业规划不完善（无交通配套） （2）地方的商业规划水平低（缺国际视野） （3）地方的商业地块分散且超量（各自为战）; 2、缺乏有实力的开发商 （1）开发商业又不愿意“养商” （2）不遵循科学的开发流程（沿袭住宅思路） （3）缺乏开发商业地产的各类资源 （资金、商业设计公司、人才）; 3、缺少品牌经营者 （1）商业项目同质化非常严重 （2）国内著名的商品品牌数量很少 （3）缺欠社会性的商业运作团队 （缺失产业链一条龙服务的咨询代理公司）;;;失败原因——定位错误：前期定位高端奢侈品商业，曲高和寡，以招商失败告终，亏损经营达五年。;重新调整——以家庭消费为主流：形成家庭消费、年轻时尚、饕餮（taotie）美食三大主题，打造上海年轻人的聚会场;重新定位——扶持主力店：补贴装修费引入ZARA主力店，引来一批快速时尚消费品的入驻，开业状况良好;;失败原因—定位错误：开发商把区级商业定位为市级商业，并缺乏运作经验，导致初期开业率不足一半。;引入专业运营商——让凯德置地拥有100%经营权。;;项目整改的重点—改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利;项目整改的重点—改变总体定位、修正平面结构，改变动线，调整业态比例，有效经营运作，最终实现盈利;;上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。;上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。;*;失败之处：2、建筑外观设计缺乏商业元素;失败之处：3、物业功能和经营功能脱节;失败之处：4、作为地区级商业体量过大（近30万㎡），招商困难;失败之处：5、中庭过大、多动线，无法聚集人气;失败之处：6、地面材料颜色用错;失败之处：7、空炒概念，没有经营主题，室内设计不配套;;上海百联世贸国际广场写字楼的整个剪力墙核心筒落到商场，直接造成物业上永久的痛，影响经营质量！;;（1）建筑物业功能与经营功能的错位 （2）不符合商家要求，影响招商的实施 （3）建筑配套不完善，影响客流导入;;;（1）建筑物业功能与经营功能的错位;（1）建筑物业功能与经营功能的错位;A. 建筑层高限制招商;案例：盐城缤纷亚洲;;后果：先建设后定位，建筑物业的商业功能缺失，错失了零售市场的发展机会。;C. 建筑平面限制招商;案例：上海曲阳生活购物中心;案例：南京恒顺商厦;在金角银边草肚皮的地方应设置主力店或目的性消费！;（3）建筑