商业地产发展新趋势.docx

对话：商业地产发展新趋势商业地产人士做主题为“商业地产发展新趋势”的对话。　　主持人：现在挨个请上论坛嘉宾，他们是中国房地产业商业地产专业委员会秘书长蔡云、浙江农发澜海实业有限公司董事长傅德荣，中粮朝阳大悦城总经理周鹏，北京博纳国际影院投资有限公司董事、总经理黄巍。　　袁一泓：这个主题是比较专业一点，就是讲它整个的运营和它的趋势，因为上午听几位专家的介绍，其实也谈到了一些商业地产未来的运营机制和产业变化，地产论坛应该讨论现状，整个商业地产有哪些问题，它的困境，上午论坛没有涉及到，今天这个论坛比较专业的论坛，我希望回到我们正题来，商业地产趋势方面的演变和未来的趋势，这可能是偏专业的问题，第一个问题，请几位嘉宾谈一下，你认为目前商业地产面临哪些主要的问题？城市综合体过多，泡沫的问题，这个其实在采访的时候三四线城市这些问题比较突出，我想请几位嘉宾谈一谈，你认为的商业地产目前面临的主要问题有哪些？　　傅德荣：我认为商业地产开发有两个问题：一、零售业受冲击非常大，第二个商业地产开发本身的模式比较单一，所以这两个问题叠加，造成了我们某一个阶段，我们的商业地产被泛滥。首先传统零售业受到的冲击非常显著，特别是从去年跟今年以来我们农发集团也在做，原来号称引领时尚的大商场，从去年开始开始不好了。今年就开始亏损了，去年基本持平，为什么？我们分析。大概三个原因：　　一、确实我们整个宏观经济的调整周期没有结束，我们整个消费能力受到制约，我们人民币对外升值，对内贬值，像一些白领原来七八千块钱很好了，现在不行了，钱不经用了，所以他会选择到网上购买。除了化妆品，除了必要的包包以外，他其他都会网购。再加上原来团购，原来发购物卡，这些商场很厉害的，通过卖这些卡来达到，这个路现在被堵起来了，现在浙江省的绍兴地区，我们今年大中型的购物中心的亏损达到30％多及他整个购物的营业额的下降普通达到30％-40％。　　第二个我们在商业地产规划项目中，政府还是存在着缺位或者错位，单一的模式，大量的一哄而起，招商引资，原来我们的商场，五万到八万的平方米，现在拓展到八到十万，十五万，所以招商的问题很成问题，这个模式很单一，主要是零售业。所以造成相对的过剩。　　第三，电商造成很大的冲击，所以未来商业地产确实应该调整转型时期了。　　袁一泓：这个一个点基本上可以看传统百货业或者商场业，这个很有代表意义的，看出商业地产的模式，基本上过时了，这个应该说反映了很重要的方面，其实您关注的整个商业地产面的情况比较多，您经常到各地调研，您看这个问题更全面一些，不仅仅是单一的零售方面，您可能多谈一些，有哪些趋势？还有哪些担忧的问题？　　蔡云：随着国家的发展，随着新兴城镇化提出来，大量的房地产住宅市场的上市催生了商业地产的发展，在这个发展的过程当中，特别二三线城市被商业地产化，可能农村被迫做一些购物中心，在这几个问题上出现投入的集中和过剩的问题，在全国层面上来讲，我们若干城市当中存在着商业网点的不足问题，这种两元华发展的过程当中，两极分化过程当中，更重要的是我们在宏观层面上应该注重总量合理和结构的平衡，包括成都、沈阳等很多城市很多城市综合体集中放量，我调研宁夏的西峰区，他一个小小的区域，银川市算不上是二线城市，三线城市，有36个城市综合体一块上，这个对市场来说，市场接纳能力肯定是需要研究的，不一定能接受得了，在这种情况下可能更注重的是怎样调整结构，在调整结构需要政府去配合我们在结构当中发挥政府主导作用，这是我们最主要的。　　袁一泓：就是政府这只手太厉害了。　　蔡云：我们开发商做这商业地产的过程当中，包括被招商引资的过程当中，我们很多的城市综合体的开发建设，他的地价或者他的方式都是有很特殊的方式引进的，现在我们面临的是我们进入这个区域了，进入了新区，我们是一百个城市综合体建设之一，如果这一届政府走掉了，留给开发商的是全收益周期的管理，因为在管理过程当中一再强调开发企业对整个商业地产叫持有性物业，在持有过程当中得到我们的收益和物业的全收益周期的完善体验，在这个过程当中我不能说我只是以这届政府我建好了，下届政府不去经营和运营，这个对社会是不负责任的。　　但是我想作为一个市场，他是一个开放的，是一个无形的手操纵着，开发企业不会坐以待毙的，所以今天谈到一个电商和商业地产的对比的，不知道来源是否真实，王健林和马云打赌，从商业地产角度来讲，他没有泰达的实际意义，因为他给社会提供的方式是不同的，电商提供的方式和实体的购物中心提供的方式是不一样的，在过程当中我们服务是一样的，但是过程不一样的，比如说举一个最简单的例子，一个家庭主妇，他做饭的过程当中他没有酱油了，肯定不会通过电商，肯定通过社区商业网点买到这个东西。那么高端的，一块价值不菲的奢侈品绝对不一定通过电商买到的，可能要看到实物去体验，看到才能消费。　　所以我们商业