长沙市房地产业发展历程.pdf

长沙市房地产业发展历程 建国 60 周年以来，我国房地产市场从无到有，从小到大，大致经历了初步 形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5 个时期，取得 了举世瞩目的成绩，进而成为我国国民经济的支柱产业，为改善中国居民的居住 条件，促进中国经济的持续快速健康发展发挥着越来越重要的作用，在当代社会 经济生活中有着举足轻重的地位。房地产业涉及土地、金融、建筑、原材料等多 个经济领域和行业，对经济的影响力巨大，而且房地产业的发展对钢铁、建材、 汽车等40 多个产业的发展有着关联和拉动作用，是国民经济的基础性、先导性 产业。长沙市房地产市场作为我国房地产市场的一个重要主成部分，也实现了从 无到有，从小到大，并不断茁壮成长的发展历程。 一、长沙市住房制度改革与发展历程 按照国务院的统一部署，我国的住房制度改革实行先局部试点，再全面推广， 再深化改革三个步骤，长沙市作为全国首批五个试点城市之一，以不同时期的发 展特征为标准，住房分配制度改革工作大致经历了两个阶段：即 1949 年至1998 年的实物分配阶段、1999 年至今的“市场+保障”的货币分配阶段。两个阶段分 别体现了不同经济时期经济体制改革和发展特征，相互促进、相互依存、相互统 一、共同致力于住房改革工作的深入开展。具体如下： （一）与计划经济相适应的实物福利分房阶段（1949 年至1998 年） 1949 年长沙和平解放后，当时城市房屋建筑面积仅为482.57 万平方米，其 中住宅建筑面积为289.81 万平方米，占房屋建筑面积的 60%；其中的竹木结构 房屋占77%，简易棚屋达到10 万多平方米，人均居住面积仅为5.12 平方米/人， 居住条件相当的落后，随着国民经济的发展和人口的快速增长，从 1958 年起长 沙市的建房投资实行 “先生产，后生活”的安排方式，由于限制私人建房，在一 定程度上并没有解决 “住房难”问题。为了解决住房困难问题，70 年代中期， 长沙市政府结合重点工程建设，开始组织统一建设住宅。 1984 年，市政府颁布了《长沙市房屋出售试行办法》，加快了城镇住宅建设， 《长沙市房屋出售试行办法》规定，由国家或地方政府投资交房管部门补贴出售， 1 购房人所属单位补贴售价的三分之一，购房人交付售价的三分之一，其余由国家 补贴；各企、事业单位自建补贴出售的住宅，除承购人负担三分之一外，其余三 分之二由单位补贴。虽然个人只付售价的三分之一，但困难户还是买不起房，没 有能力解决职工住房困难的单位也无力补贴。在这种情况下，市房管部门于1986 年停止住房补贴出售。由国家、地方政府、企事业单位投资新建住宅，可全价授 给其他单位或个人，其价格包括土建费、综合开发费、管理费、利息、利润和征 地拆迁补偿费，并根据地区、朝向、层次和其它使用条件做适当增减。 1991 年长沙市委、市政府出台了理顺住房租金、实行新房新租、超标加租 的原则，统一了全市住房租金计租方法和租金标准的初步改革，同时鼓励职工购 买住房，买房优惠政策和最低限价原则，新房标准价。1992 年砖混结构单位套 房每平方米建筑面积不低于240 元，旧房每平方米建筑面积不低于120 元，拥有 部分产权和继承权，五年后允许出售，税费等方面都给予了优惠的试行规定。 1994 年，为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地 产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，中华人民共和国第八届全国人 民代表大会常务委员会第八次会议于7 月5 日通过了《中华人民共和国城市房地 产管理法》，对我国房地产开发用地，土地使用权出让，土地使用权划拨，房地 产开发，房地产交易，房屋产权权属登记管理，法律责任做了明文的规定。这一 法规的实施，为长沙市房地产发展提供了法律依据，促进了长沙市房地产市场的 健康发展。 随着住房制度的深化改革，为贯彻落实《国务院关于深化城镇住房制度改革 的决定》和《湖南省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施意见》， 长沙市在 1995 年对住房制度改革也进一步深化，出台了《长沙市深化城镇住房 制度改革实施方案》、同时制定了《长沙市住房公积金暂行办法》、《长沙市公有 住房租金改革实施办法》、《长沙市向职工出售公有住房办法》以及《长沙市集资 建房办法》等四个配套政策文件。其目标是全面推行住房公积金制度；积极推进 租