房地产业发展现状.doc

中国房地产业发展现状 主讲：梁家栋博士 英国皇家特许测量师 香港特许测量师 香港注册产业测量师 二ＯＯ八年三月 目　　录 1、 中国房地产业发展现状 2 1.1开发模式 2 1.1.1合作开发模式 3 1.1.2小而全的集团开发模式 3 1.1.3专业化、品牌化的开发模式 3 1.2盈利模式 4 1.2.1土地增值型的投资者 4 1.2.2开发物业销售型 4 1.2.3经营管理物业增值型 5 1.2.4租售结合型 5 1.3开发流程 5 1.3.1土地取得 5 1.3.2拆迁 5 1.3.3开发建设 6 1.4所涉及主要领域及部门 6 国土资源部门： 6 房屋管理部门： 6 规划部门： 6 建委： 6 消防： 7 人防： 7 环保： 7 卫生防疫： 7 环卫： 7 交通管理： 7 供水、供电： 7 航空管制： 7 1.3、房地产发展结构主要问题 8 1.3.1管理问题：分散多头 8 1.3.2制度的不严密性及缺陷 8 2、本土房地产公司的发展优势 8 2.1人才、土地资源丰富 8 2.2成本较低 9 2.3多元化的发展 9 2.4品牌影响力较大 9 中国房地产业发展现状 1.1开发模式 回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，房地产开发模式也在发生着变化。 1.1.1合作开发模式 “联合开发”与“合作公司”是中国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设用地是以协议出让的方式取得，某些企业或个人可以依靠关系取得开发权，但缺乏资金和开发实力。一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。其本质是“权钱交易”，即土地使用权和项目发展资金的优势整合。有利于资本展开运作。 这个模式是空手套白狼、四两拨千斤。基本上地产商不需要跟别人合作，左手套住政府，右手套住银行。随着时间的推移，大家也认识到银行要有资本支持率，也有股本金的要求了，这时候开发商不得不跟别人做项目合作，跟一些有股本金的人合作，这就是为什么出现项目层面的所谓合资公司，我有技术，我能拿到地，你出钱咱们一起做。 1.1.2小而全的集团开发模式 一些有相当开发经验的企业出于节省成本、便于控制等方面的考虑，将一些房地产开发过程中的专业分工添加到集团内部，如越秀城建（设计、监理、代理、物业管理）、富力地产（施工、物业管理）、珠江实业（设计、监理、物业管理）等便是如此。 这种集团开发模式可以高效整合内部资源，在国内房地产业发展的初期阶段具有一定的优势。但这种相对封闭的开发模式，市场化程度不高、各专业水准提升缓慢、观念老旧，对企业的进一步发展形成了制约。富力地产现已将建筑设计等业务外判，使其产品的设计理念得到较大的提升。有利于企业节约成本充分利用内部资源。 1.1.3专业化、品牌化的开发模式 在房地产发展的中后期，部分实力强劲的开发企业逐渐认识到，将专业的业务交给专业服务提供商去做，自己则掌握开发过程中最重要的环节，在充分引入市场化竞争体制的前提下，确保企业的开发理念得以贯彻始终。如万科的产品研发中心和物业管理中心，使万科的产品在全国范围内具有极强的标识性，独具一格。 品牌化开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI（Corporate Identity）系统（理念识别、行为识别、视觉识别），成功地将推广上一个项目的投入移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。 其中最重要的在于“理念”与“行为”识别系统，这是出人才、出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。 地产企业发展成熟阶段的表现，在中国地产企业的发展过程中，更多的表现是区域性的发展，地产经营领域的延伸至产业链角色的更替，从而尽可能的加大市场占有率。中国很多房地产发展商，实现了一定的资产积累之后，都开始了全国扩张的道路。例如：合生创展进军珠三角的“华南飓风”战略，顺驰地产的全国地产布局，“南派北伐”、“北军西进”，看多做多的扩张之路已经成为中国众多地产企业选择下一步增长的重要途径。也正是通过这样的途径，顺驰用两年的时间超过了万科地产15年也没能实现的目标。速度和规模，也成为很多中国地产企业追崇是发展模式。 在此对地产发展品牌扩张多元化与专业化再做一些比较：任何一个企业要想生存与发展，就必须不断地适应市场变化，选择恰当的企业发展战略和路径，积累、保持和运用自己的核心竞争能力。一般地产企业发展的路径有两类，一为专业化发展路径，一为多元化发展路径。中国房地产企业大多选择涉及多元化发展，除了众多机会的诱惑，快速扩张的好处等显而易见的理由之外，认为房地产专业化道路很难坚持下去，对坚持专业化发展的心理恐惧是另外的重要原因。由