2015年度上海万科南桥传 奇营销执行方案.pptx

万科南桥传奇项目复盘及2015年营销策略报告2015/6目录第一部分：项目复盘第二部分：15年下半年营销报告一、市场部分/95项目复盘一、项目回顾项目早期土地价值定位项目整体规划与产品配比项目回顾土地价值定位区位条件：产业片区本项目地处老城、产业区交界区域非老城核心居住片区，地段居住价值不占优势本案老城片区项目回顾土地价值定位区位条件：1、相邻地铁5号线2站之间（环城、奉浦）1KM距离，出行便捷2、1.5KM距离到老城核心商业街（环城路）、新建宝龙城市广场、奉浦四季园，生活配套成熟奉浦站上海商学院奉贤工业技术学校环城东路站奉浦四季园本案1.5KM上海之鱼民办宏翔小学3KM4.5KM宝龙城市广场离城市中心距离很近，但现阶段客户心理距离相对较远易买得环城东路商圈区政府百联、东方商厦项目回顾土地价值定位宗地周边环境：142375689宗地现场项目宗地四至平整，周边以陈旧居民区、沿街商业、公建（加油站）等为主，项目未来展示城市界面形象一般土地价值对比：万景峰雅苑上海之鱼奉浦四季自然资源老城核心宝龙商业中粮南桥半岛中环秋月朗庭新城核心百联购物中心金辉天鹅湾苏宁荣悦卓越世纪商业中环秋月朗庭金辉天鹅湾中粮南桥半岛苏宁荣悦万景峰雅苑绿地无双南桥传奇区位老城核心老城核心新城核心新城核心上海之鱼上海之鱼老城非核心区域简析未来宝龙城市商业广场，5号线地铁上盖，区域被当地人所认可南桥百联购物中心、卓越世纪商业、绿地未来中心等多个商业体集中，区域商业配套较为完善依托未来上海之鱼规划现阶段商业配套不完善依托未来上海之鱼规划现阶段商业配套不完善西靠工业园区，区域配套相对较弱打分******************************本案位于老城区非核心地段，相比竞品本项目地段不占优势项目回顾土地价值定位本项目土地价值认知：本项目土地价值——非城市核心地段，城市界面展示较差，客户认同度不高对标竞品土地价值——在售竞品均有核心资源诉求，金辉、中环位于南桥老街核心，紧邻地铁、学区；中粮、苏宁位于新城百联商业核心地段；合景、绿地无双位于上海之鱼生态居住区本项目土地价值定位：区域高端公寓，万科国际系产品形象，土地价值预期高于中环、合景、中粮、苏宁项目回顾整体规划与产品分析综合对比：金辉天鹅湾秋月朗庭苏宁荣悦中粮南桥半岛二期合景万景峰南桥传奇区位地段南桥老城，非绝对核心地段南桥老城核心地段南桥新城核心地段南桥新城核心地段南桥新城非核心地段南桥老城非核心地段打分*************************交通配套地铁5号线延伸段环城东路站（在建中）地铁5号线延伸段环城东路站（在建中）临近南桥汽车站、地铁5号线延伸段（望园路站）南桥汽车站公交配套，规划轨交5号线（在建中）S4高速、沪金高速公路地铁5号线延伸段环城东路站（在建中）打分***********************配套老城配套相对陈旧，未来依托宝龙商业，学区资源优势，自身商业4309㎡周边依托未来宝龙商业，自身配备会所及部分底商周边新城配套（百联），自身4万方自建商业广场周边新城配套（百联）自身配备社区配套周边配套缺失，自身配备社区商业周边老城配套陈旧，自身配备1200㎡社区商业打分***********************产品经济紧凑、全装修交付电梯洋房经济紧凑低密度高得房率电梯洋房经济紧凑经济紧凑、全装修交付打分***********************户型82㎡2房、88㎡2+1房、106、120㎡3房75㎡2房、97㎡2+1房、120㎡2+180、89㎡2房、112、132㎡3房98㎡2+1房、115㎡3房75㎡2房、90、105㎡3房、82㎡2房、92㎡2+1房、123㎡3+1房打分********************品牌形象中国房地产百强企业，品牌开发商国企，品牌开发商著名民营企业央企，品牌开发商上市房地产开发商知名品牌开发商，中国房企NO1打分*********************主诉求教育资源、绿色建筑、全装修近轨交、优学区、享商圈城市综合体社区健康生活未来规划上海之鱼区域标杆，南桥传奇打分********************优劣势分析优势：户型方正，教育资源利好劣势：精装交付，价格定位高，客户接受度不高优势：近轨交，靠近宝龙劣势：户型尺度感较差优势：自建商业广场劣势：户型较差优势：低密度高得房率劣势：面积偏大，无法较好控制总价优势：区域规划前景利好，产品面积紧凑，经济合理劣势：非南桥核心地段优势：地铁规划利好，品牌影响力，成熟示范区营造（复制万科成熟示范区）劣势：周边配套不完善，环境有待改善，非核心居住片区区位条件及宗地周边环境均弱于竞品，与区域竞品户型、面积段同质化竞争严峻，且在售项目均有精装房配置，导致本项目卖点不突出，陷入市场竞争红海项目回顾小结土地价值—