万科_2013年上海万科城花新园住宅项目营销计划_37p_销售推广方案.pptx.ppt

4.年度推广计划—推广策略核心 诉求 虹桥之后 再无城花 答谢客户，保持项目热度 高密度造势，引爆市场关注，促进成交 强化品牌形象，平稳收官 绝版开盘 热销加推 强力储客、开盘 尾盘去化期 12年库存去化期 13年引爆劲销期 2012 答谢会 河景样板段 商业启动会 【推广高潮】 推广爆发 持续推广 【推广小高潮】 线下集中邀约 2013 答谢会 目的 1 2 3 4 5 6 7 8—12 月份 阶段 再次借力虹桥，强调区域价值 强调品牌下的自身稀缺 诠释收官价值 古北下一站 万科醇熟社区 之前主题不变 再会 城花 延续之前风格强调项目 项目售罄倒计时 车位开盘活动 诉求 尾盘去化期 2013年引爆劲销期 月份 再会 城花 虹桥之后 再无城花 线上 线下 系列活动 户外 短信、夹报、DM直投、派单、CALL客 网络 电视 巡展 户外 房展会 再会，城花 游园会 沿河景观 开放仪式 再会，城花 真情复刻 老照片旧故事征集 再会，城花 再会城花 2013年客户答谢会 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2012年库存去化期 房展会 2012年度答谢会 元宵节团购会 城花联盟商业品牌发布 阶段细分 4.年度推广计划—分阶段推广执行 徐汇 莘庄 九亭 龙柏 航华 古美 5.年度执行拓客计划— 2013年拓客执行思考 对于居住区集中的龙柏、航华、古美、九亭、莘庄以派单和老社区陌拜为主； 对于工作区域集中地区域如徐家汇和漕河泾以派单为主 对客户集中较多的企业企业进行工会联系，进行企业宣讲； 对于4S店集中区域吴中路、漕宝路进行4S店洽谈，进行联合营销 （全年推广费用387.05万） * * * * * 万科城花新园项目组 201211 万科城花新园2013年营销计划 报告架构 报告架构 Part1 市场情况分析 Part2 2012年工作总结 Part3 2013年工作计划 1.整体市场 2.竞品市场 1.销售总结 2.产品总结 3.费用总结 1.目标分析 2.推售思考 3.蓄客计划 4.推广策略 3.客户总结 5.拓客执行 市场情况分析 1.整体市场 2.竞品市场 Part1 关键字：调控、刚需、价格 2.2012年闵行市场回顾 现象3：受大势影响，2012年，闵行区区域月度整体成交价格呈下行趋势，春节后的1~1.5个月同样是市场年度“起市”时间点，也是年度第一个“时间窗口”。 市场开始回暖 区域整体月度价格呈现下行趋势，10月月度成交价格相较 1月下浮 20%。 区域市场2012年前10个月供需比为 1.1：1，整体新增供应量略大与成交量。 2012年，区域市场自 3月份开始回暖，3~10月份月度平均成交量 6.3 万方。 3.2012年竞品情况回顾 竞品标图 ● 新虹桥雅苑 ● 碧林湾三期 ● 贝尚湾 中大九里德 ● ● 万源城 ● 本案 ● 古北新城二期 主力房型：96~112M2二房、97M2、133 ~151M2三房 成交均价：31956元/M2 主力房型：87~121M2二房、123 ~142M2三房 成交均价：18929元/M2 主力房型：83~107M2二房成交均价：20650元/M2 主力房型：85~90M2二房成交均价：24006元/M2 装修报价：3500元/M2 主力房型：73~92M2二房成交均价：22898元/M2 主力房型：72~88M2二房、88~92M2三房 成交均价：33207元/M2 装修报价：3000元/M2 项目名称 m=70 70m=90 90m=110 110m=130 130m=150 150m=170 m170 古北新城二期 0 0 17 14 35 10 0 万源城 6 454 55 6 0 1 23 贝尚湾 43 142 0 0 38 0 0 中大九里德 0 23 2 10 5 6 0 碧林湾三期 0 15 29 0 15 4 2 新虹桥雅苑 6 15 52 6 12 0 0 项目名称 一房 二房 三房 四房 其他 12年去化套数 去化率 12年去化套数 去化率 12年去化套数 去化率 12年去化套数 去化率 12年去化套数 去化率 古北新城二期 ─ ─ 31 50.82% 45 42.45% ─ ─ ─ ─ 万源城 ─ ─ 208 71.48% 332 44.09% 0 0.00% 0 0.00% 贝尚湾 43 30.28% 142 37.67% 38 80.85% 0 0.00% ─ ─ 中大九里德 ─ ─ 26 29.89% 14 18.67% 6 19.35% ─ ─ 碧林湾三期 0 0.00% 59 24.38% 17 68.00% 0 0.00% 6 50.00% 新虹桥雅苑 9 16.98% 65 22