第三节 中心商务区.ppt

第三节 中心商务区 一、CBD的界定、特征、功能类型与分类 二、CBD的内部结构与空间结构模式 三、CBD的演变与发展机制 四、案例-曼哈顿 第三节 中心商务区 一、CBD的界定、特征、功能类型与分类 （一）、CBD的界定 CBD即central business district的缩写，中文多翻译为“中心商务区”。 CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同心环模式”中提出的。 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。 目前CBD 活动包括金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等，它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经济发展的中枢。 （一）、CBD的界定 1、墨菲(Murphy)和万斯(Vance)的方法 1954年美国学者墨菲(Murphy)和万斯(Vance)提出了一个综合的方法，即将人口密度、车流量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地区即为CBD。 （一）、CBD的界定 墨菲和万斯认为地价峰值区(the peak land value intersection，简作（PLVI）是CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中 包括零售和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业(因为它对商业的影响远大于对制造业的影响)， 不包括批发业(除少数外)、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。 他们在对美国9个城市CBD的土地利用进行细致深入的调查之后，提出下面的界定指标： 中心商务高度指数：(Central Business Height Index, 简作：CBHI) 中心商务强度指数：Central Business Intensity Index, 简作：CBII) 一、CBD的界定 （一）、CBD的界定 2、戴蒙德(Daimond)的修正 戴蒙德于1962年对英国格拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高速公路更加密切，但在墨非和万斯的分类中，不属于中心商务用地。于是，后来的学者开始弥补这些不足。 3、戴维斯(Davies)的修正 1959年，戴维斯在其对开普敦的研究中认为，墨非和万斯定义的CBD范围太大，应将电影院、旅馆、办公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除在外，他提出了硬核”的概念： 即：CBHI4,CBII80%的地区为“硬核”，也就是真正据有实力的CBD，其余地区则称为 “核缘” 4、赫伯特（Herbert)和卡特(Carter)的修正 提出了中心商务建筑面积指数比率（central business floor space index ratio，简作CBI）的概念，将城市的规模、形状及其它有关因素考虑在内，使人们可以用精确的方法去界定CBD。 卡特和罗利(Rowley)，1966年在对英国加的夫市的研究中，均将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用，收到了较好的效果，为以后对CBD内部结构、演变等的研究奠定了基础。 （二）CBD特征 1、高可达性。可达性是CBD最基本的特征，包括交通和信息两方面的可达性。 CBD内交通用地面积大，具有城市和区域中最发达地内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予办事者以单位时间内最高的办事通达机会。与此同时，CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的。东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3%，纽约曼哈顿更达到37.5%，便捷的交通网络是CBD人流、车流量最大。 在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿条有意义的信息，是发展中国家大城市平均数的100倍。 （二）CBD特征 2、高地价。 由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在。其中，商业用地价格通常超出金融、保险等经济性服务(economic service)和大公司总部、政府各部等管理性服务(administrative seivice)的用地价格或租金，以围绕峰值地价交叉点的用地地价和租金为最高。 （二）CBD特征 3、高密度。主要包括有四层含义： （1）建筑密度高，形成高楼林立的景观。密集的摩天大楼使CBD成为城市形象的载体之一。 （2）人流密度大，昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大