土地经济学第八章土地制度.ppt

第八章 土地制度概论 * 梁小民 ：《制度比人性和政府更重要》 1770年库克船长带领船队来到了澳洲，随即英国政府宣布澳洲为它的领地，开发澳洲的事业开始了。谁来开发这个不毛之地呢？当地的土著居民人数不多，且尚未开化，只有靠移民。当时英国人主要向美国移民，于是政府就把判了刑的罪犯送向澳洲，既解决了英国监狱人满为患的问题，又给澳洲送去了丰富的劳动力。 私人船主 船上拥挤不堪 营养与卫生条件极差 死亡率高 第一种做法是进行道德说教，让私人船主良心发现，为罪犯创造更好的生活条件。一句话，依靠人性的改善。 怎么办？ 第二种做法，是由政府进行干预，强迫私人船主富有人性的做事，这就是由政府以法律形式规定最低饮食和医疗标准，并由政府派官员到船上负责监督和实施。 第三种做法，政府不按上船时运送的罪犯人数付费，而按下船时实际到达澳洲的罪犯人数付费。 经济学家认为人的行为是由制度引导的并由制度规范的。所以经济学家认为制度应该是最重要的。 §8.1 制度的涵义、功能 1、制度是约束人们行为的一系列规则。它抑制着人际交往中可能出现的任意行为和机会主义行为。 经济活动人会以狡黠的方式追求自身的利益，他会随机应变，投机取巧，他会有目的地、有策略地利用信息（包括有时说谎、隐瞒、欺骗等） 一、制度的涵义 2、制度与人的动机、行为有着内在的联系。 历史上的任何制度，都是当时人的利益及其 选择的结果。 土地使用制度 土地无偿无限期使用制度 土地资源浪费 土地资源配置不合理 城市建设资金缺乏 土地有偿有限期使用制度 协议 招标、拍卖、挂牌 住房制度 福利分房 集资建房 低价出售 商品房 经济适用房 廉租房 商品房 经济适用房 廉租房 限价房 3、制度是一种“公共物品”，它不能针对某一个人。制度在发挥作用的群体中，通常是共同的知识。制度为一个共同体所共有，并总是依靠某种惩罚或激励而得以贯彻，由此将人类行为导入可合理预期的轨道。 与一般公共物品不同点： ——无形的 ——可能具有排他性 对多数人有利的制度对少数人并不利 从历史来看，在正式制度设立之前，人们之间的关系主要靠非正式制度来维持，即使在现代社会，正式制度也只是制度体系中的一小部分， 或者说人们生活的大部分空间仍然由非正式 制度来约束。 二、制度的构成 1、非正式制度（约束） 非正式制度具有自律性，是人们在长期交往中无意识形成的，具有持久生命力，并构成代代相传的文化的一部分。 是指社会意识形态和人们社会观念的集合，是支配人们行为的习惯、习俗和传统文化。 正式制度也叫正式规则，可以分为以下四类： 1）界定两人在分工中的“责任”的规则 2）界定每个人可以干什么、不可以干什么的规则 3）关于惩罚的规则 4）“度、量、衡”规则 社会越复杂越能提高正式约束形成的收益率。 2、正式制度（约束） 正式制度的主要特征在于其具有强制性。 正式制度是人们有意识创造的一系列政策法规，包括政治规则、经济规则和契约，以及由这一系列的规则构成一种等级结构，从宪法到成文法和不成文法，到特殊的细则，最后到个别契约，他们共同约束着人们的行为。 3、实施机制 以单位自建房为例 目前的单位自建房与与福利分房制度下单位自建房的区别在于： 单位自建房有三个限制，第一是“限户型”，规定为中小户型，第二是“限价格”，只能按照经济适用房的价格———“成本+税收+3%的利润”来出售；第三是“限销售对象”，“必须是本企业内符合中低收入条件的员工才能购买”。 这个政策本身的出发点是好的。具体体现在： 1、快速地解决部分中低收入家庭的住房问题。 2、有利于强化市场的竞争机制。 3、有利于降低房价。 4、有利于减少开发商暴利。 5、有利于资源的更合理利用 6、有利于城市化进程的推进，构建和谐社会 7、从政策上看，政府政策其实一直是支持 单位自建房的。 当然，说单位自建房有种种的好处，并不回避他存在的问题。 1、社会不公问题 2、操作困难 第一，如何甄别单位员工的家庭收入情况？ 第二，从政策的实施者来看，可能存在实施难度大 第三，腐败问题难以杜绝 第四，难以进行价格管制 第五，有鼓励低效率的嫌疑 第六，资源配置机制难以实施 人们判断一个国家的制度是否有效，除了看这个国家的正式制度与非正式制度是否完善以外，更主要的是看这个国家制度的实施机制是否健全。离开了实施机制，任何制度尤其是正式制度就形同虚设。 检验一个国家的制度实施机制是否有效，主要看违约成本的高低。强有力的实施机制将使违约成本极高，从而使任何违约行为都变得不合算，即违约成本大于违约收益。