宿迁御品大宅行销提案.pdf

御品大宅营销诊断与解决之道 ——2007 年御品大宅行销提案 目 录 第一部分 项目概况…………………………………………………………………02 第二部分 诊断分析…………………………………………………………………03 一、外围困境——宏观市场分析…………………………………………04 二、内部难题——自身难点分析…………………………………………05 三、优点淘金——可挖掘的优势…………………………………………06 四、扬优避劣——宣扬优势克服劣势……………………………………08 第三部分 整体策略…………………………………………………………………10 第四部分 传播推广…………………………………………………………………13 一、推广策略………………………………………………………………13 二、专题推广………………………………………………………………15 三、主推广语………………………………………………………………16 四、传播脉络………………………………………………………………17 五、传播渠道………………………………………………………………18 六、现场引导系统…………………………………………………………19 七、推广阶段………………………………………………………………21 八、文案及平面表现（部分）……………………………………………25 第五部分 销售策略…………………………………………………………………36 附一：御品大宅项目大户型滞销解决思路……………………………………39 附二：御品大宅 2007 年行动计划表…………………………………………46 附三：御品大宅全程顾问合作方式……………………………………………47 1 第一部分 项目概况 本提案的诊断对象是已在运作中的御品大宅项目。整体项目是由（小）高层住宅（主体）、商业用房（辅助）、商业街（规划）、商 务楼（规划）等四个部分组成。目前，整体项目物业发展情况如下： 类 型 工程进展 销售情况 总结评价 1、2、4、5 号楼工程完毕， 整体完成率约 30%，主要分布在矮楼层、运河边。 自 2004 年底起至今，此业绩甚不理想，且 3 号楼未过半； 其中： （小）高 因项目外部困境与内部难题共同聚集，短时 大门、绿化等均没有做。 以先推 1 号楼为主，1、2 号朝运河边基本售完； 层住宅 间难以平常打破僵局。目前，项目正处于一 总体时间比承诺迟半年。 剩余户型面积集中在 130-140 平方米。 种非良性循环中。 有样板房两间 样板房所对应户型已完。 临街商业 作为高端物业，此商