培训课件_房地产价格.ppt

上次课内容回顾 第一章??房地产和房地产估价 房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 房地产的实物（实体、质量和功能）、权益（权利、利益和收益）和区位（交通时间距离） 房地产的三种存在形态：土地、建筑物、房地。 房地产的十大特性 ： 不可移动性 、独一无二性（差异性）、寿命长久性 、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、高价值性、难变现性、保值增值性。 房地产的类型： 按用途分为10类：商业、办公、工业、居住、旅馆、餐饮、娱乐、特殊用途、综合、农业。 按开发程度分为5类:生地、毛地、熟地、在建和现房; 按是否产生收益分为2类：收益性和非收益性房地产 ； 按经营使用方式分为4类：出售型、出租型、营业型和自用型房地产。 房地产估价的概念 房地产估价（从专业估价的角度来讲）：房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 上述概念中的一些关键术语：专业估价人员 、估价目的 、估价原则 、估价程序 、估价方法 、影响房地产价格的因素 、估价时点 、客观合理价格或价值的估算和判定 。 房地产估价的必要性 ：理论上需要 ；现实中需要（交易、抵押、典当、保险和损害赔偿 、税收 、征用拆迁补偿 和管理等需要；及企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要） 第二章 房地产价格 一、 房地产价格的概念 商品价格 商品价格是商品价值的货币表现。商品的价值是凝结在商品中的人类抽象劳动，商品的价值决定于生产的商品所消耗的社会必要劳动时间，价值是价格的基础，以货币形态表现的商品价值，叫做商品的价格。 从现象上定义，价格是为获得某种商品或劳务所必须付出的代价，这个代价一般以货币来表示，但并不一定以货币形式来支付。 房地产价格 房地产是一种特殊的“商品”，特别是地产,其固定性、异质性、稀缺性和有用性决定了即使没有消耗社会必要劳动时间仍可形成价格。 房地产价格是指为获得某房地产所必须付出的代价，这个代价一般以货币来表示，通常也是以货币形式来支付，但有时也可以以物或劳务形式来支付。（比如房地产作价入股换取设备、专利等） 二、房地产价格形成的三个必要条件 第一节 房地产价格的概念与形成 例题：房地产之所以有价格，其前提条件是（ ） A、房地产的有用性；????? B、房地产的稀缺性； C、房地产的有效供给；??D、房地产的有效需求。 答案：ABD 第二节 房地产价格的影响因素 九类因素： ①自身因素 ②环境因素 ③人口因素 ④经济因素 ⑤社会因素 ⑥行政因素 ⑦国际因素 ⑧心理因素 ⑨其他因素? 2．1? 自身因素对房地产价格的影响 2．1．2?? 肥力对房地产价格影响 2．1．3?? 地质条件对房地产价格影响 2．1．4?? 地形、地势对房地产价格影响 2．1．5??土地面积和形状对房地产价格影响 2．1．6?日照、风向、降水量、天然周期性灾害影响 2．1．7??建筑物本身对房地产价格影响 思考与练习 多选题: 1、 居住用途房地产的位置优劣，主要是看( )。 A.周围环境状况 ；B．安宁程度；C．交通是否方便；D．与市中心的远近 标准答案：A, B, C, D?? 解　　析：这是从居住者对居住条件的要求确定的。 2、 工业用途房地产的位置优劣一般来说主要看( )。 A.位置有利于原料和产品的运输 ；B．废料处理及动力取得 ；C．接近大自然 ；D．私密性 标准答案：A, B?? 解　　析：这是从有利于生产经营的角度考虑的。 3、 下面关于土地的承载力的说法正确的是( )。 A．承载力在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力 ；B．不同的地块，承载力可能不同；C．承载力对建设用地的价格有影响；D.承载力对农地价格有影响 标准答案：A, B, C?? 解　　析：由于用途不同，农地价格主要受肥力影响，与土地承载力没有关系。 2．2 环境因素对房地产价格的影响 2．3 人口因素对房地产价格的影响 2．4 经济因素对房地产价格的影响 2．4．1?? 经济发展状况对房地产价格的影响 ２．4．2?? 利率对房地产价格的影响 ２．4．3?? 物价对房地产价格的影响 ２．4．4??居民收入对房地产价格的影响 2．5 社会因素对房地产价格的影响 2．6 行政因素对房地产价格的影响 2．7?国际因素对房地产价格的影响? 2．8? 心理因素对房地产价格的影响 2．9? 其他因素对房地产价格的影响 某些重要政