房地产价格课件.ppt

一、土地取得費用土地價格是房地產價格一個最重要的構成要素，而且越是發達的城市，越是繁華地段，土地價格在房地產價格中的比例也越高。由於土地的空間固定性和土地條件的不均衡性，土地價格在地域空間上具有顯著的差異，地價通常在市中心最高，隨著距市中心距離的增加而降低。支付地租的能力L2L3L1L4市中心距市中心的距離AAA：地價L1：零售商業競租曲線L2：批發業競租曲線L3：工業競租曲線L4：住宅競租曲線各種土地利用類型的競租曲線生地、熟地、毛地生地：指已完成土地使用批准手續但未經開發的農用地、荒地或需經開發後才能直接用於城市建設的土地。熟地：指經過開發，具有完善的基礎設施，可供直接建設的土地。根據土地開發程度可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”、“九通一平”。毛地：指舊城改造中已完成土地使用批准手續但尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地。房地產價格本章主要內容：第一節房地產價格的特點和作用第二節房地產價格的形成和運動第三節房地產價格的構成第四節房地產價格評估學習要求：理解並掌握房地產價格的特點、房地產升值類型及原因，熟悉房地產價格構成要素，理解房地產評估的思路。第一節房地產價格的特點和作用一、房地產價格的特點基本特性：房地產價格的基礎是價值，基本上是房地產價值的貨幣表現，但又有其特殊性。房地產價格是一個複雜的經濟範疇，既包括土地的價格，又包括房屋建築物的價格。–房與地是不可分割的統一體，房地產價格是這個統一物的價格。房屋建築物是人類勞動的結晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產品。第一節房地產價格的特點和作用房地產價格的具體特點：1、房地產價格具有明顯的權利價格特徵；–所有權是最完全、最充分的權利；派生：租賃權、抵押權、典當權2、作為房地產價格基礎的價值具有特殊性；3、房地產價格具有特殊的形成機制；–房地產價格受到房地產需求量變動的影響特別大：供給缺乏彈性，價格的形成主要由需求決定；–房地產價格受到房地產效用及其長期發展趨勢的影響也特別大（價格預期）。第一節房地產價格的特點和作用房地產價格的具體特點：4、房地產價格具有顯著的個別性；5、房地產價格具有多種表現方式；–如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等（房地產價格種類）6、房地產價格總水準具有上升趨勢。–房地產升值二、房地產價格的類型（一）房地產價格可以根據權屬形態不同劃分為房地產所有權價格和房地產他項權利價格兩大類：房地產所有權價格，特指房地產市場上商品房買賣價格，包括新增商品房（增量房）買賣價格和存量房買賣價格，俗稱為“產權價格”。房地產他項權利價格可細分為租賃權價格（通常稱為租金）、抵押權價格、地上權價格、地役權價格、典權價格。地上權：指因建築物和其他工作物而使用國家或集體所有的土地的權利。?地上權是存在於國家或集體所有的土地之上的物權。?地上權是以保存建築物或其他工作物為目的的權利。地上權是使用他人土地的權利。如：戶外廣告公司在私有場所設立戶外廣告屬於建築用地使用權派生的權利，即“地上權”。地役權：用益物權的一種。指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產,以提高自己不動產效益的權利。如甲工廠原有東門可以出入，後想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權”。（二）按物質實體形態劃分的房地產價格類型?土地價格房屋建築物價格“連房帶地”的房地產價格（三）按形成方式劃分的房地產價格類型根據價格形成的方式不同劃分為：理論價格，理論價格是指房地產內在價值的貨幣表現。評估價格，評估價格是指專業的房地產評估人員根據科學的方法對房地產的市場價值進行估算而得出的價格。實際成交價格，實際成交價格是指房地產交易雙方實際達成交易的價格。（三）按形成方式劃分的房地產價格類型從價格形式的角度進行劃分為：自由市場價政府指導價政府定價市場調節價、政府指導價和政府定價自由市場價（市場調節價）：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和範圍規定基準價格及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和範圍制定的價格。經濟適用住房管理辦法（2007.11）經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困