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制作人　丁刚　张奎 第六章 房地产价格 学习目标 了解房地产价格的涵义 掌握房地产价格的分类 掌握房地产价格的构成 了解影响房地产价格的因素 本章纲要 第一节 房地产价格理论基础 第二节 土地价格 第三节 房地产价格构成 第四节 房地产租赁价格 第一节 房地产价格基础理论 一、房地产价格的涵义 　　房地产价格是房屋价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本的综合价值的货币表现。 房地产价格形成的三条件 房地产的效用 供给的相对稀缺性 房地产的有效需求 二、房地产价格的特性 （一）代价的价格和收益的代价 （二）实质是房地产权益的价格 （三）形成时间长 （四）价格的个别形成 三、房地产价格的分类 （一）评估价格、理论价格、市场价格 （二）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （三）单位价格、楼面价格、总价格 （四）所有权价格、使用权价格、其他权利价格 （五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格 （六）拍卖价格、招标价格、协议价格 四、房地产价格的影响因素 内部因素 （一）房产本身基本条件对房产价格的影响 1、建筑结构、装修、设备 2、施工质量 3、用途 4、房屋设备配套情况 5、房屋楼层和朝向 （二）地产本身基本条件对土地价格的影响 1、区位 2、地形、地势 3、地质条件 4、土地使用功能 房地产价格的外部影响因素 （一）社会因素 1、社会稳定状态 2、人口因素 3、城市化 4、教育及社会福利状态 房地产价格的外部影响因素 （二）经济因素 1、国民经济水平和发展趋势 2、物价、工资与就业水平 3、财政与金融状况 房地产价格的外部影响因素 （三）行政法规对房地产价格的影响 1、土地制度和住房制度 2、房地产价格政策 3、税收政策 4、城市规划 房地产价格的外部影响因素 （四）环境因素 （五）环境因素 （六）国际因素 五、房地产升值 房地产升值的含义：实质是土地的升值 房地产升值的原因和前提：主要原因是土地具有升值的潜力，以一个国家或地区社会经济正常发展为前提。 房地产升值的作用：额外收益、土地的充分利用、经济的信号 房地产的过度投机 1.以劳动价值论为基础； 2.土地价格的实质是地租的资本化。 3.未开垦的土地“没有价值”。 4.土地具有特殊的使用价值, 在一定的土地关系下产生地租，产生土地价格。 5.地租的产生,是源于人们对土地私有权的垄断。 6.土地资本的利息、折旧和地租一样都构成了土地所 有者的收入。 土地价格是土地收益即地租的资本化,地租是指经济地租,即土地总收益扣除总成本的余额。 土地收益是指: (1) 正常情况下的土地收益。 (2) 处于最佳利用方向的土地收益。 (3) 是指土地纯收益。 把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金 , 称为土地的资本价值或称为土地的售价。 土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值,即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移, 是因为土地权利的垄断。 理解：土地价格是特殊的价格构成 特殊的价格决定机制 特殊的市场供求关系 (二) 土地价格的特点 1. 土地价格是土地的权益价格。 2. 土地价格不是土地价值的货币表现,一般不依生产成本定价。 3. 土地价格主要由土地需求决定。 4. 土地价格呈总体上升趋势。 5. 土地价格具有强烈的地域性。 二、土地价格的形式 不同国家，不同地区的土地制度不同，土地价格具有不同的形式 1. 土地收益 2. 土地资产 3. 利息率 4. 土地使用权出让期 5. 土地供求 6. 政府的土地利用 7. 合理预期 四、城市的地价体系、理论地价、基准地价 (一) 城市地价体系 1.??交易权能。 2. 交易管理层次。 3. 市场交易地价。 （二）城市土地理论价格 逐年出租的租赁价格 一次出租若干年未开发地的使用权价格及其构成 土地使用权价格 （三）城市基准地价 官方控制 代表性 多功能 五、房价与地价的关系 第三节 房地产价格的构成 一、房地产价格的构成 土地价格和土地使用费 房地产开发经营成本 房地产开发税费 房地产开发利润 第三节 房地产价格的构成 二、中国城市房地产价格的基本构成要素 （一）土地取得费 （二）前期工程费 （三）配套费 （四）建筑安装工程费 （五）管理费 （六）销售费 （七）税金 （八）利息 （九）利润 三、住宅价格