金网络顾问北京大羊坊项目定位及产品营销策划报告.doc

金网络顾问北京大羊坊项目定位及产品营销策划报告 KINVO 金网络 中国水电地产#ff66ff．大羊坊#0046996号院项目 营销策划报告 KINVO 金网络顾问 KINVO 金网络 目录 壹 市场环境分析 贰 项目定位分析 叁 产品策划建议 伍 营销推广策略 肆 销售组织策略 KINVO 金网络 壹 市场环境分析 KINVO 金网络 壹 项目基本分析——位置 立水桥板块 亚运村板块 5号线 13号线 北苑 家园 KINVO 金网络 壹 项目基本分析——经济指标 用地面积：43874#ff66ff.335㎡，其中代征道路用地：1198#ff66ff.188㎡ 建筑密度：22#ff66ff.23% 绿地率：35%，容积率：3#ff66ff.3 地上总建筑面积：140829#ff66ff.89㎡，其中住宅面积：42248㎡（包括双限房和廉租房各5000㎡，共计10000㎡；公寓面积：94823#ff66ff.、商业面积：3758#ff66ff.25㎡） 车位：#004699648个（地下：239个） 总户数：2398户 入市时间：一期预计2009年9月19日开工，10月取得预售许可证 KINVO 金网络 壹 项目基本分析——基本属性 位置：北苑 交通：地铁 产品：公建住宅 入市：09年下半年 区域市场环境 轨道地产专题 公建住宅专题 09年市场分析 KINVO 金网络 壹 09年市场分析 轨道地产专题 公建住宅专题 区域市场环境 KINVO 金网络 09年市场分析 壹 经济背景：09年延续了08年全球金融危机下的经济全面下滑趋势 中国08年一季度经济增长10#ff66ff.#0046996%；二季度10#ff66ff.1%；三季度9#ff66ff.0%；四季度回落到了#0046996#ff66ff.8%；09年一季度#0046996#ff66ff.1%。 全球重点区域GDP增速 KINVO 金网络 09年市场分析 壹 政策环境：宏观形势的转变推动政策转向 政策打压期：调控政策频出，目标是控制过热的行业和过高的房价。实际调控效果甚微。 政策缄默期：9#ff66ff.27新政的打压下，各地房地产市场开始调整。中央乐于看到这种状况，没有出台更多政策。 政策观望期：全球金融风暴影响中国。中央在出台政策刺激经济的同时，对房地产保持审慎的态度。 政策拉升期：08年中央经济工作会议明确房地产在推动经济中的地位，房地产成为经济刺激方案的一部分。 07年9月 9#ff66ff.27新政市场转折点 1#ff66ff.政策打压期 2#ff66ff.政策缄默期 3#ff66ff.政策观望期 08年9月 08年11月 4#ff66ff.政策拉升期 KINVO 金网络 09年市场分析 壹 政策动作：积极的货币政策，推动房地产市场企稳发展 扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度 支持居民首次购买普通住房 首付比例 居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%)； 贷款利率 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0#ff66ff.7 倍（原来下限为0#ff66ff.85 倍）。 减免相关税费，支持居民购买住房 契税 首次购买90 平米以下住房契税统一下调到1%(原为1#ff66ff.5%)； 其他税 个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0#ff66ff.05%)； 免土地增值税（北京原为交易价的1%）。 4、 5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%; 步入降息通道 鼓励购房需求释放，积极扩大内需 调整资本金，降低资金压力 KINVO 金网络 09年市场分析 壹 09年北京整体市场供应：前置供应下降态势加剧 4、 2009年1～3月份北京商品房累计投资额220#ff66ff.12亿元，同比变化为-30#ff66ff.18%。商品房住宅累计投资额105#ff66ff.98亿元，同比变化为-25#ff66ff.59%。以季度为时间单位进行对比，2009年1季度累计投资额是自2007年以来各个季度的最低值； 2009年1～3月份商品房累计新开工面积311#ff66ff.88万平方米，同比变化-4#0046996#ff66ff.52%。其中，商品住宅累计新开工面积1ff66ff.53万平方米，同比变化-57#ff66ff.。商品房累计新开工面积自2008年9月份以来持续负增长。进入2009年，同比下降的幅度呈现逐步加剧的趋势； KINVO 金网络 09年市场分析 壹 09年北京整