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房地产销售税费知识 2013-6-10 房地产税费分类 住宅类物业税费 商业类物业税费 办公类物业税费 房地产税费分类 住宅类物业税费 商业类物业税费 办公类物业税费 营业税金及附加 企业所得税 土地使用税 土地增值税 印花税 开发商主要税费 个人税费主要为契税、房产税；如存量房交易则需额外缴纳个人所得税、营业税 营业税金及附加：反映企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育税附加等。 企业所得税：对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税；企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。 土地使用税：是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。 印花税：对经济活动和经济交往中树立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。 土地增值税：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。 房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。 容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。 免征或缓征的情形：房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税 预计增值率 预征率 预计增值率≤50% 2% 50%预计增值率≤100% 3% 100%预计增值率≤200% 4% 200%预计增值率 5% 预计增值率匡算公式：〔（预售价格×预售面积-项目成本）〕÷项目成本×100% 项目成本 = （土地成本+建安成本）×（1+间接费用率） 间接费用率暂为30% 土地增值税幅度预征率表 契税：所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等 90平米以下普通住宅（首套） 90平米以上140平米以下普通住宅（首套） 非普通类住宅 商业及办公类 总房价*1% 总房价*1.5% 总房价*3% 交易价（或评估价）*3% 如若客户在上海购置非首套房，无论任何情况，契税按照3%缴纳（只针对上海人，外地人二套房限购） 上海市普通住宅定义为：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。 上海市个人契税计算表 房产税：房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税 个人购买住宅计算公式 应税面积*单价*70%*0.4%或者0.6% 1、 应税面积计算 a、存量+新购，人均低于60平米，新购住宅免征房产税； b、存量+新购，人均高于60平米，应税面积为（新购入面积-人均60平米）； c、存量房人均高于60平米，应税面积为购入面积； 说明：新购入住宅时间为2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同网上备案的日期为准 2、试用税率计算 a、试用税率在0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍包含2倍的，税率暂减为0.4%； b、上年度新建商品住房平均销售价格由上海市统计局每年公布